【台灣不動產交易中心╱總經理╱李同榮】

奢侈稅打房政院版草案於日前正式出爐,持有兩年內非自用房地移轉,將按交易價課徵十到十五%奢侈稅,但草案訂有十項『豁免條款』。馬英九總統重申奢侈稅打 房可以導正房市並縮小貧富差距,財政部長李述德強調奢侈稅屬於銷售稅,未排除生效前已經購置的非自用住宅,以免造成生效前的不當搶購反而助漲房價。

這次,政府的確展現了打房的決心,其打擊短線炒房的動機固然值得喝采,但執行的要領可能爭議頗多,我們不禁質疑奢侈稅打房真的能打中要害嗎?真的就能杜絕 投機嗎?真的就能導正房市嗎?真的就能縮短貧富差距嗎?是誰創造了房地產炒作的環境?針對政院版通過的奢侈稅草案,我們提出以下質疑:

(一)打擊『投機』,不是打擊『投資』,土地炒作規模大於預售屋炒作,預售屋炒作規模又大於中古屋炒作,追根究底,若房價高漲猶如一場地震,則土地囤積炒作是否就是震央?

短期打房政策固然能產生抑制效果,但政府奢侈稅打擊炒房的迷失在於:(1)不應該不論盈虧一律課稅(2)只要是炒作行為就需課稅,不應該分長短線(3)只 要賺錢就應課稅,不應該分有無移轉。例如建商或壽險集團養地就算超過兩年移轉也是控制供需的長線炒作行為,例如預售屋短線進出,就算未移轉登記也是炒作行 為,而政府只能針對預售投資者獲利部分併入個人綜合所得課稅,而預售屋投資獲利部分又不容易追查,當然就提供了短線炒作的空間。央行去年選擇性打房只針對 區域性的成屋貸款緊縮,成屋市場短線投資紛紛縮手,部分資金轉移至預售市場,一年來預售市場價格屢創新高,預售的短線炒作簡直是市場打房的漏網大魚。

尤其近兩年來預售屋推案量在八千億到一兆的規模推算,以交屋前需三成自備款以及現階段超過六成以上短線投資量計算,每年有將近兩千億的龐大資金在預售市場 上短線投機進出,面對這樣的規模,中古屋的三黃一劉總投入不過三十億不到的自備資金,只能說是小巫見大巫,但市場總是轉移焦點在三黃一劉身上大做文章,忽 略了預售市場真正的炒作大戶,沒有三黃一劉,房市就真的能導正了嗎?奢侈稅只針對房地移轉,不分獲利與否,也不分投資或投機一律課取重稅,最後政府還是脫 離不了抓小放大,且無法抑制房地投機炒作的窘境。因為土地炒作規模大於預售屋炒作,預售屋炒作規模又大於中古屋炒作,追根究底,若房價高漲猶如一場地震, 則土地囤積炒作就是房價飆漲的震央,土地是炒作的原料,預售屋分批作價與誇大宣傳是炒作手段,中古屋跟著預售屋價格水漲船高,中古屋的短線買賣其實只是幫 兇的角色而已,政府的奢侈打房重點放在中古屋短線交易散戶,真的打中炒作者要害嗎?政府打房措施若是找錯震央,未來房價反轉時,預售屋與銀拍、法拍屋的斷 頭風潮才是房市金融最大的預期風暴,建商也很清楚目前市場充斥著七成以上的中短線投資假性需求,大家都知道這種現象持續下去市場總有一天會反轉,但建商人 人自保,卻一邊養地另一邊脫手賣屋賺取暴利,現況就是先跑先贏。

(二)『健全房市』不如『健全稅制』, 『奢侈課稅』不如『實價課稅』; 資訊最不透明的是政府,而政府為何栽贓怪到業者?提供炒作環境的是政府,而政府為何把責任轉嫁給投資客?

經建會於九十八年提出的健全房地產市場方案,無論是資訊的對稱透明面或是稅制的社會公平面,都只是為五都選舉急就章提出的膚淺方案,追究根源,沒有健全的 稅制,哪有健全的房市?沒有落實買賣『實價課稅』如何執行『奢侈課稅』?何況政院的奢侈稅草案仍有諸多漏洞,對於刁鑽的投機客仍有炒作的空間。政府在要求 民間業者提供透明化的資訊同時,為甚麼政府公佈的房地價資訊最不透明?公告地價與實價脫節,公告現值與市值完全背離,資訊最不透明的是政府,而政府卻栽贓 怪到業者,難怪消費者會不滿,連業者也不滿,民怨一再加深,政府只會怪罪炒作,卻不知道提供炒作環境的是政府,而政府卻把責任轉嫁給投資客,其實政府才是 房價高漲的最大幫兇。如今,奢侈稅課稅基準將採用實價課稅,請問實價從哪裡來?申報的真實如何稽核?所有的稅制問題,解決根源就是『如何落實執行實價課 稅』?

(三)『縮短貧富差距』不如『縮短南北差距』; 打房打斷了中南部房地產的補漲行情,南部的民怨升高,執政黨在南部的選票也勢必更加快流失

馬英九總統宣示導正房市才能縮短貧富差距,問題是如何導正房市?光靠奢侈稅打房就能導正房市嗎?我們預測依據目前粗糙的奢侈稅打房草案,可能的結果是: (1)打到小咖的中古屋投機客卻助漲大咖的預售屋投機客(2)對抑制土地囤積仍然束手無策(3)對實價課稅稽核會毫無標準(4)對北部而言,年輕族群民怨 仍無法降低,因為他們還是買不起房屋(5)對中南部而言,剛剛開始補漲的行情卻被奢侈稅打房打斷,跌幅可能比北部深,民怨勢必更加升高,執政黨南部選票鐵 定更加流失。因為每次打房,無論是否針對台北縣市,受傷較重的永遠都是中南部,舉例而言,九十九年第二季央行選擇性打房雖然針對大台北,但根據台灣不動產 交易中心的統計(參見附表),政府打房後第三季跌幅最深的卻是台南市跌幅-7.7%,其次是台中縣市-6.86%,高雄縣市也跌-1.26%,而台北市卻 小漲+0.26%,新北市更因為台北市首購人口轉向而單季大漲+5.56%。可見打房的政策若沒有配套措施,恐怕傷害最大的還是中南部,如今,中南部歷經 金融海嘯後,房地產好不容易脫離谷底,正在啟動補漲行情之際又被奢侈稅打房的心裡因素影響,房市交易陷入窒息量,請問總統:奢侈稅打房真能消除中南部的民 怨嗎?真能縮短南北貧富差距嗎?

(四)房市問題在『供需』,不在『房價』;『都市更新』為何遙遙無期?『重大捷運交通建設』為何老是緩不濟急?

房價反應的結構重點是土地、人口、產業、資金,而都會區具有與全球化連結的效應,所以資金集中、產業集中,自然高所得人口也集中,但在土地稀少的前提限制 下就產生供需失衡現象,當然就容易提供短線炒作的環境與機會,使得房價不斷的水漲船高。長期要導正房市,只有從供需著手,『加速都市更新』與『加速交通建 設』才是解決房價最根本有效的策略,『都市更新』是在有限空間『解決供需失衡』,加速交通捷運如『三環三線』是在既定範圍『擴充都市商圈』,這兩項政策才 真正是解決高房價的根本策略,而其成功的關鍵,完全取決於政府執行的『速度與效能』。

供需是因,房價是果,政府卻倒果為因,明知『健全稅制』才能導正房市,為何不為?

政府偏頗的房地產政策,創造了房地產短線炒作的環境,供需是因,房價是果,但政府卻倒果為因,不但不強化供給,反而因噎廢食,以為停售國有財產土地,就能 防範土地飆漲,這種不做不錯的心態,讓政府成為囤積可建土地的最大元凶,所以我們要問:奢侈稅打房,真的打中要害嗎?我們很擔心最終結果是蒼蠅倒地而老虎 發威,抑制房價效果卻非常有限。我們過去一再呼籲政府,健全房市要先健全稅制,健全稅制要先落實『實價課稅』,而實價課稅要能降低民間抗性且能徹底執行, 只有政府發動資源啟動稅制改革,並且在擴大稅基的基礎原則降低稅率,讓民眾在沒有增稅疑慮下放心的實價申報,這樣才能建構實價登錄的基礎建設,一旦實價登 錄制度啟動後,實價課稅制度就會在買賣方相互監督之下,建立起實值獲利者必須課稅的健全稅制基礎,這才是解決房市投機者逃稅的根本辦法,房市也就會在資訊 透明化的架構下,以及社會公平面的基礎上,建立起勿枉勿縱並避免錯殺無辜的房市健全方案。

面對奢侈稅打房,房價趨勢將會如何發展?購屋者將何去何從?

在奢侈稅立法定案前,市場預測第二季將出現窒息量,少數投資散戶會拋售過多資產,第三季房價將盤跌至大選前,議價空間加大,但房地產不至於達到反轉與崩盤 地步。因為,政府若是真的決心打房,只要像六十九年底採取的空地限建、抽空地稅、照價收買、與追查擁有三戶以上不動產者之資金來源,根本不用修法就會比課 徵奢侈稅更有效,但這幾樣措施都是極端的調控作為,非不得已政府不會輕易執行,因為執行後市場可能會有崩盤風險。我們判斷政府打房的目的不是在打擊房價, 而是以打擊短線炒作為標的,藉以控制房價不再脫序飆漲,只要選前房價降溫,政府就不會有更劇烈的措施打房。面對奢侈稅打房風暴,對於所有房地產買賣消費者 我們給予如下的建議:

‧短線投資者:宜出清或減量觀望
‧中線投資者:要提高自備資金,找出具有位能(LOCATION)、功能(例如科學園區)、動能(例如三鐵共構或新動工雙捷運)的潛力發展區
‧長線投資者:投資標的越靠近都會核心商圈越安全
‧首購與自住者:勇於議價,伺機進場,千萬避開量大區塊
‧兩三年內台北市豪宅仍有高價水準,資金雄厚者可作長線投資
‧台北市都更價位已到頂,不夠專業者少碰都更
‧2011年開始,預售短線投資風險加大,建議獲利了結,小心斷頭
‧總統大選前注意打房政策後續發展,選前與選後將是未來數年房地產投資決策重要關鍵

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