文◎郭莉芳
近各銀行紛紛推出有史以來最低房貸利率,偏偏有一群人卻占不到便宜!如果你屬於已經繳了好幾年房貸的舊客戶族群,看到這一波房貸利率跌到6%以下,自己竟然還在繳8%以上的高利息,千萬不要只是消極的坐著嘆氣。如果你的銀行態度強硬,堅持不肯降息,建議你直接找另一家金融機構轉貸,或許會更划算。

王太太最近看報章雜誌,發現許多銀行紛紛調降貸款利率,她氣憤地立刻打電話到原貸銀行去查證,發現自己的房貸利率竟然高達8.5%。王太太依稀記得三年前她的首貸利率是7.4%,「利率持續走低,為何我的房貸卻愈來愈高?」王太太強力要求銀行為她調降利率,不過銀行最低只肯調降利率至7.8%。

小潘最近也很火大,房貸已經繳了五年,五年前以10.5%的利率貸了300萬元,到現在銀行也只肯調降至7.99%,自認繳款正常,應該是屬於優良客戶的小潘不明白,為何銀行態度如此強硬,硬是不肯再調降一些?眼見身邊的朋友陸續以6%不到的利率轉貸成功,讓他不禁也考慮是否該將房貸搬家?

懂得爭取便有降利空間

央行從去年底以來,已經陸續調降利率11次,共降了2.5%,只要央行一有動作,各家銀行馬上跟進調降存款利率,但放款利率的調降速度卻「聲聲慢」,調幅有限,約只有0.25~0.3%,存款與放款利率間的利差擴大到五~六倍。

不過,最近中央銀行積極道德勸說,強力要求銀行業者針對房貸利率還在8%以上的舊貸戶利率減碼,以降低房貸戶的負擔。不過銀行業者卻總是百般不願,除非舊貸戶主動向銀行爭取,要不然銀行絕不會主動調降,即使有調降動作,通常也只是點到為止。

不過,「會吵的小孩有糖吃」,現在的民眾也愈來愈精明,懂得主動上門向銀行爭取降利,而到底銀行要降多少才划算?是每一位房貸戶需要仔細精算比較的必修課。

利差0.5%以上,轉貸就划算

如果想轉貸,到底轉貸利率要比舊房貸利率低多少才划算?富邦銀行個人金融部吳婉君經理表示,如果以轉貸300萬元為例,利差水準至少要0.5%以上才划算。因為轉貸300萬元的成本約為1萬元(不含違約金與代償費,包括塗銷費、設定費、開辦費等),利率每降低一碼(0.25%),一年約可省下7500元的利息支出,因此,利差至少要兩碼以上才划算。

也就是說,如果你向原貸銀行議價減碼之後,發現其他銀行前三年的轉貸優惠利率,比你新爭取到的利率還低0.5%以上,那麼,事不宜遲,趕緊轉貸吧!

轉貸成本有哪些?

1. 違約金,約一個月的本息,或是貸款金額的0.5~0.15%。若貸款超過五年以上,即免違約金。 2. 銀行開辦費:1000~3000元不等 3. 銀行徵信與鑑價費:3000~5000元 4. 銀行代償費:約5000~1萬餘元不等(此筆費用最有可能要求業者自行吸收) 5. 代書費:設定費每件3500元、塗銷費每件1000元,約4500元 6. 地政規費:設定費(申貸金額×1.2)之0.1%

不過,為了爭取客戶,壽險業者與新銀行多半會吸收部分轉貸成本,例如國寶人壽便全數吸收,轉貸客戶不需再多花錢。如果積極向業者爭取,還可以請業者自行吸收開辦費與鑑價費。

哪一家銀行的貸款利率最低?

回顧這一波降息風潮,先是國寶人壽在今年中推出首年5.99%的低利房貸,幾個月下來申請的案件有數百件,緊接著中國信託銀行在10底推出為期兩個月的「前三年固定5.8%」的產品,不限舊客戶或轉貸戶,都可以提出申請,在業界引起一陣騷動。許多原先只敢偷偷針對優質客戶推出首年6%以下房貸產品的新銀行,也只好跳出來跟進,例如台新銀行也喊出前兩年5.8%的利率,富邦銀行也有可能進一步推出「前三年5.75%」的利率。

以往最為人詬病,利率總是居高不下的省屬行庫,終於也有了回應。土地銀行在11月下旬推出前兩年優惠利率5%優惠利率,共有200億元的額度。彰化銀行也推出第一年5%、第二年5.62%、第三年5.87%的優惠利率。

不過,不管利率再怎麼低,民眾還是得仔細精算後,再考慮是否轉貸。最簡單的方法是,直接請新銀行或壽險公司幫你計算。如果20年期的房貸已經貸了五年,轉貸後還剩15年,請對方試算轉貸後以目前的利率水準攤還15年期,每個月所需繳款的本息金額是否比你目前每月繳金額還低即可。

一般預估,在省屬行庫也開始調降房貸利率後,至年底前應該還會有降息空間。不過,由於銀行也想留住優良客戶,因此如果你房子的座落地點不錯,房價縮水有限,本身的收入與繳款記錄正常,還是建議你直接向銀行議價,要求降息。如果議價不成,才做轉貸考慮。

低利轉貸產品要注意的3大玄機

「利率」是絕大多數人在決定是否轉貸前的主要考量因素。不過,轉貸的學問絕不只考慮利率問題。以下的幾個重點,是民眾必須注意的。

玄機1 利率階梯式調整

南山人壽抵押放款部副總羅執義提醒,「首年低利」絕不是最重要的考量,利率的調整方式與長期的平均利率,才是決定轉貸是否划算的關鍵。目前業者先提供前兩年的低利,第三年起往往隨當時機動利率調整,第三年、第四年起的利率可能跟未轉貸前差不多,民眾占不了多少便宜。

吳婉君經理也強調,轉貸戶必須問清楚利率,最簡單的方法便是,請業者以目前的基放利率直接加減碼,推算第三年以後的利率是多少?如果利率比起原先的房貸利率還低,那麼轉貸才划算。

玄機2 轉貸時的附加費用

目前為了搶攻房貸市場,不少新銀行與壽險業者紛紛推出低利率,希望吸收省屬行庫的舊貸戶。也因此,市場上出現不少「免代償費、免鑑價費、免手續費」的產品。不過,羊毛出在羊身上,銀行的做法雖然免收代償費,但開辦費可能就比別家多幾千元。目前較值得推薦的是壽險公司的轉貸產品,除了強調保戶另有利率減碼優惠外,可以吸收的代償成本也比銀行多,有些還會附贈火險、颱風洪水險等附加保障。

玄機3 貸款期間綁多久

房貸一繳就是20年,貸款300萬元,20年下來的利息總額通常超過300萬元,比本金還高。因此,很多民眾都想提早還款,以降低利息的壓力。信義房屋契約部協理林明堂提醒民眾,在決定轉貸前,需問清楚新銀行或壽險公司是否會綁約,規定客戶三年或五年內不得清償,或是提前還款?如果自認有提前還款能力的人,就不適用此類產品。

優惠房貸戶,你被綁住了嗎?

許多房貸族當初在辦理房貸時,是搭配勞工貸款、青年優惠貸款、首購房貸或是政府輔助人民自購住宅貸款、軍公教優惠貸款等優惠利率,在優惠額度外不足的部分再以一般房貸的利率增貸。這些優惠利率從3~5%都有,雖然額度頂多只有250萬元,但這些優惠利率依然比目前轉貸市場上首年利率還低,因此雖然目前你的一般房貸利率高居不下,但是否有必要放棄優惠利率轉貸?需要審慎評估。

吳婉君經理強調,因為優惠房貸的權益,每人一生只能申請一次,因此,如果想要將優惠房貸與一般房貸一起轉貸,便需放棄優惠房貸的利率,也不能再提出優惠身分申請。如果要將優惠房貸留在原銀行,將一般房貸轉貸的話,此一部分便成了二順位房貸。通常轉貸銀行不可能給予優惠利息,而必須以二胎房貸利率計算,反而不划算。

因此,對於已經享有優惠房貸的房貸族來說,如果想將一般房貸部分轉貸,最好是向壽險公司詢問。據了解,如果你符合優良客戶的條件,有些資金寬鬆的壽險業者,還是願意接受二順位轉貸,並給予優惠利率。

何謂優質客戶?

1. 軍公教人員 2. 在前500大企業任職 3. 個人年收入60萬元以上,或夫妻兩人收入在85萬元以上者

轉貸案例:試算整體利率平均水準是否划算

針對這群已經享有部分房貸優惠的族群,該如何評估轉貸是否划算?以下的案例說明可以提供簡單的參考。

王明華三年前貸款500萬元,20年期,其中220萬元是勞工優惠貸款,利率4.75%,剩下不足的280萬以當時的一般利率8.75%計算。如今經過爭取,原銀行同意將一般房貸利率降至7.8%,不過,王明華看到C銀行推出前三年5.8%的利率極為心動,不知道划不划算?
◎如何試算?將勞貸與一般房貸平均利率計算如下:(220萬×4.75+280萬×7.8)÷500萬=6.458


這個利率比5.8%還高出兩碼以上,不過以C銀行專案在第四年以後的利率,目前約是7.25%左右,比起王文華原來的年平均利率6.458%還高出許多。轉貸後並不划算。下表將未來17年尚餘的本金461萬元,分別以原銀行與轉貸C銀行後,前三年與第四年起的月付金額來比較。

從上表可看出,雖然轉貸後,王明華三年共36期可省下60912(=1692×36)元的利息,但從第四年起的利率回升至7.25%,每個月卻需比原銀行的月繳金額多支出1521元,也就是說,未來的14年內,反而比留在原銀行多支出25萬5528元,因此,並不划算。

上海銀行消費金融部謝文耀經理表示,優惠房貸的最高額度約為250萬元,如果你的優惠房貸比例在整體房貸金額的一半以上,也就是貸款金額在500萬以下,那麼留在原貸銀行不動,絕對是最划算的方式,最好盡量要求銀行給予降息。萬一房貸總額很高,優惠房貸所占比例不到四成,精算過整體的平均利率水準後,再拿來與目前市場上的轉貸產品做比較,將是比較安全的做法。
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