文◎郭莉芳
近各銀行紛紛推出有史以來最低房貸利率，偏偏有一群人卻占不到便宜！如果你屬於已經繳了好幾年房貸的舊客戶族群，看到這一波房貸利率跌到6％以下，自己竟然還在繳8％以上的高利息，千萬不要只是消極的坐著嘆氣。如果你的銀行態度強硬，堅持不肯降息，建議你直接找另一家金融機構轉貸，或許會更划算。
王太太最近看報章雜誌，發現許多銀行紛紛調降貸款利率，她氣憤地立刻打電話到原貸銀行去查證，發現自己的房貸利率竟然高達8.5％。王太太依稀記得三年前她的首貸利率是7.4％，「利率持續走低，為何我的房貸卻愈來愈高？」王太太強力要求銀行為她調降利率，不過銀行最低只肯調降利率至7.8％。
小潘最近也很火大，房貸已經繳了五年，五年前以10.5％的利率貸了300萬元，到現在銀行也只肯調降至7.99％，自認繳款正常，應該是屬於優良客戶的小潘不明白，為何銀行態度如此強硬，硬是不肯再調降一些？眼見身邊的朋友陸續以6％不到的利率轉貸成功，讓他不禁也考慮是否該將房貸搬家？
懂得爭取便有降利空間
央行從去年底以來，已經陸續調降利率11次，共降了2.5％，只要央行一有動作，各家銀行馬上跟進調降存款利率，但放款利率的調降速度卻「聲聲慢」，調幅有限，約只有0.25～0.3％，存款與放款利率間的利差擴大到五～六倍。
不過，最近中央銀行積極道德勸說，強力要求銀行業者針對房貸利率還在8％以上的舊貸戶利率減碼，以降低房貸戶的負擔。不過銀行業者卻總是百般不願，除非舊貸戶主動向銀行爭取，要不然銀行絕不會主動調降，即使有調降動作，通常也只是點到為止。
不過，「會吵的小孩有糖吃」，現在的民眾也愈來愈精明，懂得主動上門向銀行爭取降利，而到底銀行要降多少才划算？是每一位房貸戶需要仔細精算比較的必修課。
利差0.5％以上，轉貸就划算
如果想轉貸，到底轉貸利率要比舊房貸利率低多少才划算？富邦銀行個人金融部吳婉君經理表示，如果以轉貸300萬元為例，利差水準至少要0.5％以上才划算。因為轉貸300萬元的成本約為1萬元（不含違約金與代償費，包括塗銷費、設定費、開辦費等），利率每降低一碼（0.25％），一年約可省下7500元的利息支出，因此，利差至少要兩碼以上才划算。
也就是說，如果你向原貸銀行議價減碼之後，發現其他銀行前三年的轉貸優惠利率，比你新爭取到的利率還低0.5％以上，那麼，事不宜遲，趕緊轉貸吧！
轉貸成本有哪些？
1. 違約金，約一個月的本息，或是貸款金額的0.5～0.15％。若貸款超過五年以上，即免違約金。 2. 銀行開辦費：1000～3000元不等 3. 銀行徵信與鑑價費：3000～5000元 4. 銀行代償費：約5000～1萬餘元不等（此筆費用最有可能要求業者自行吸收） 5. 代書費：設定費每件3500元、塗銷費每件1000元，約4500元 6. 地政規費：設定費（申貸金額×1.2）之0.1％
不過，為了爭取客戶，壽險業者與新銀行多半會吸收部分轉貸成本，例如國寶人壽便全數吸收，轉貸客戶不需再多花錢。如果積極向業者爭取，還可以請業者自行吸收開辦費與鑑價費。
哪一家銀行的貸款利率最低？
回顧這一波降息風潮，先是國寶人壽在今年中推出首年5.99％的低利房貸，幾個月下來申請的案件有數百件，緊接著中國信託銀行在10底推出為期兩個月的「前三年固定5.8％」的產品，不限舊客戶或轉貸戶，都可以提出申請，在業界引起一陣騷動。許多原先只敢偷偷針對優質客戶推出首年6％以下房貸產品的新銀行，也只好跳出來跟進，例如台新銀行也喊出前兩年5.8％的利率，富邦銀行也有可能進一步推出「前三年5.75％」的利率。
以往最為人詬病，利率總是居高不下的省屬行庫，終於也有了回應。土地銀行在11月下旬推出前兩年優惠利率5％優惠利率，共有200億元的額度。彰化銀行也推出第一年5％、第二年5.62％、第三年5.87％的優惠利率。
不過，不管利率再怎麼低，民眾還是得仔細精算後，再考慮是否轉貸。最簡單的方法是，直接請新銀行或壽險公司幫你計算。如果20年期的房貸已經貸了五年，轉貸後還剩15年，請對方試算轉貸後以目前的利率水準攤還15年期，每個月所需繳款的本息金額是否比你目前每月繳金額還低即可。
一般預估，在省屬行庫也開始調降房貸利率後，至年底前應該還會有降息空間。不過，由於銀行也想留住優良客戶，因此如果你房子的座落地點不錯，房價縮水有限，本身的收入與繳款記錄正常，還是建議你直接向銀行議價，要求降息。如果議價不成，才做轉貸考慮。
低利轉貸產品要注意的3大玄機
「利率」是絕大多數人在決定是否轉貸前的主要考量因素。不過，轉貸的學問絕不只考慮利率問題。以下的幾個重點，是民眾必須注意的。
玄機1 利率階梯式調整
南山人壽抵押放款部副總羅執義提醒，「首年低利」絕不是最重要的考量，利率的調整方式與長期的平均利率，才是決定轉貸是否划算的關鍵。目前業者先提供前兩年的低利，第三年起往往隨當時機動利率調整，第三年、第四年起的利率可能跟未轉貸前差不多，民眾占不了多少便宜。
吳婉君經理也強調，轉貸戶必須問清楚利率，最簡單的方法便是，請業者以目前的基放利率直接加減碼，推算第三年以後的利率是多少？如果利率比起原先的房貸利率還低，那麼轉貸才划算。
玄機2 轉貸時的附加費用
目前為了搶攻房貸市場，不少新銀行與壽險業者紛紛推出低利率，希望吸收省屬行庫的舊貸戶。也因此，市場上出現不少「免代償費、免鑑價費、免手續費」的產品。不過，羊毛出在羊身上，銀行的做法雖然免收代償費，但開辦費可能就比別家多幾千元。目前較值得推薦的是壽險公司的轉貸產品，除了強調保戶另有利率減碼優惠外，可以吸收的代償成本也比銀行多，有些還會附贈火險、颱風洪水險等附加保障。
玄機3 貸款期間綁多久
房貸一繳就是20年，貸款300萬元，20年下來的利息總額通常超過300萬元，比本金還高。因此，很多民眾都想提早還款，以降低利息的壓力。信義房屋契約部協理林明堂提醒民眾，在決定轉貸前，需問清楚新銀行或壽險公司是否會綁約，規定客戶三年或五年內不得清償，或是提前還款？如果自認有提前還款能力的人，就不適用此類產品。
優惠房貸戶，你被綁住了嗎？
許多房貸族當初在辦理房貸時，是搭配勞工貸款、青年優惠貸款、首購房貸或是政府輔助人民自購住宅貸款、軍公教優惠貸款等優惠利率，在優惠額度外不足的部分再以一般房貸的利率增貸。這些優惠利率從3～5％都有，雖然額度頂多只有250萬元，但這些優惠利率依然比目前轉貸市場上首年利率還低，因此雖然目前你的一般房貸利率高居不下，但是否有必要放棄優惠利率轉貸？需要審慎評估。
吳婉君經理強調，因為優惠房貸的權益，每人一生只能申請一次，因此，如果想要將優惠房貸與一般房貸一起轉貸，便需放棄優惠房貸的利率，也不能再提出優惠身分申請。如果要將優惠房貸留在原銀行，將一般房貸轉貸的話，此一部分便成了二順位房貸。通常轉貸銀行不可能給予優惠利息，而必須以二胎房貸利率計算，反而不划算。
因此，對於已經享有優惠房貸的房貸族來說，如果想將一般房貸部分轉貸，最好是向壽險公司詢問。據了解，如果你符合優良客戶的條件，有些資金寬鬆的壽險業者，還是願意接受二順位轉貸，並給予優惠利率。
何謂優質客戶？
1. 軍公教人員 2. 在前500大企業任職 3. 個人年收入60萬元以上，或夫妻兩人收入在85萬元以上者
轉貸案例：試算整體利率平均水準是否划算
針對這群已經享有部分房貸優惠的族群，該如何評估轉貸是否划算？以下的案例說明可以提供簡單的參考。
王明華三年前貸款500萬元，20年期，其中220萬元是勞工優惠貸款，利率4.75％，剩下不足的280萬以當時的一般利率8.75％計算。如今經過爭取，原銀行同意將一般房貸利率降至7.8％，不過，王明華看到C銀行推出前三年5.8％的利率極為心動，不知道划不划算？
◎如何試算？將勞貸與一般房貸平均利率計算如下：（220萬×4.75＋280萬×7.8）÷500萬＝6.458
這個利率比5.8％還高出兩碼以上，不過以C銀行專案在第四年以後的利率，目前約是7.25％左右，比起王文華原來的年平均利率6.458％還高出許多。轉貸後並不划算。下表將未來17年尚餘的本金461萬元，分別以原銀行與轉貸C銀行後，前三年與第四年起的月付金額來比較。
從上表可看出，雖然轉貸後，王明華三年共36期可省下60912（＝1692×36）元的利息，但從第四年起的利率回升至7.25％，每個月卻需比原銀行的月繳金額多支出1521元，也就是說，未來的14年內，反而比留在原銀行多支出25萬5528元，因此，並不划算。
上海銀行消費金融部謝文耀經理表示，優惠房貸的最高額度約為250萬元，如果你的優惠房貸比例在整體房貸金額的一半以上，也就是貸款金額在500萬以下，那麼留在原貸銀行不動，絕對是最划算的方式，最好盡量要求銀行給予降息。萬一房貸總額很高，優惠房貸所占比例不到四成，精算過整體的平均利率水準後，再拿來與目前市場上的轉貸產品做比較，將是比較安全的做法。
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