只操作2房以下產品的張元敬說,不管是買15坪以內的小套房或20多坪的公寓,都要從「未來買方」的角度去選標地。

例如小套房最重要是地點,社區最好距離捷運站步行約10分鐘以內,有24小時警衛管理,能符合單身女性住屋需求;20多坪的公寓要考量學區,購買公寓的家 庭有些已經有小孩,公寓的樓層最好是在1~3樓,若有老年人同住,低樓層戶別上下樓比較方便。

以買方角度賣房
張元敬的投資物件多數室內都沒有裝潢,只稍加整理乾淨後就轉手賣出,他認為如此不會增加投資成本,扣除仲介手續費及代辦費用,容易達到設定的報酬率1成, 減少持有時間。另外每個交由仲介的待售物件簽一般約,待售期3個月,如果3個月後物件還賣不出去,改由一年一約的出租方式,收取租金,待景氣好再轉手賣 出。
目 前投資過7~8件標的,其中1件在永和10坪的小套房待售3個月後還賣不出去,改當包租公收租。2007年下旬銀行緊縮房貸,15以下的套房銀行核貸成數 僅5~6成,10坪套房的頭期款要準備100萬元,因此小套房產品變得難脫手;但標的地點不錯,交通方便、生活機能佳,順利以一年一約的方式出租,以「可 攻可守」的方式等待景氣好轉。
他分析,簽一般約大多會找3家仲介公司,各家如果有10位業務員,就有30個管道露出,如果是要買此區找尋2房以下 的客戶,3個月時間應該也都看過此投資物件了。若3個月時間物件還賣不出去,延長待售時間也不會有多大用處,倒不如改由一年一約的出租方式收取租金,由房 客幫忙繳貸款,租金設定的報酬率約5%,待景氣好轉時再脫手。


中永和有捷運且機能成熟,是張元敬看好投資地段。范厚民攝
張元敬小檔案
年齡:1979年,30歲
現職:資產管理顧問公司襄理
家庭:未婚
經歷:仲介公司業務員、法拍業務員、不動產估價師
最成功投資經驗:3個月內獲利轉手2成
投資心法:站在買方角度選房子



資料來源:張元敬

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