2009年04月04日 地產王


【楊茲珺╱台北報導】現階段的銀行房貸利率堪稱歷史新低,若再搭配目前利率僅1.325%的2000億元優惠房貸,購屋族的負擔更是「史上最輕」,不過,由於額度僅剩200億元,雖然政府傾向續撥優惠房貸,但最近各銀行已明顯感受到申請者的搶貸潮,預計本月中旬,各銀行優惠房貸額度就會全數用罄。

反應熱烈
去年9月公告的2000億元優惠房貸,由於資格寬鬆,不限收入、年齡,每人均可申請1次,開辦以來反應熱烈,目前申請已進入倒數,日前內政部次長林中森即公開表示,已向行政院提報增撥2000億元優惠房貸,並建議優惠利率比照現行機制,可望於近期內由行政院核定後實施。
房貸額度恐難預留
不過,由於尚未正式公告實施,陽信銀行個金部襄理林詠真說:「客戶還是會緊張,近期有意購屋的民眾常來詢問可否預留房貸額度,但因民眾反應熱烈,恐怕難以保留。」

林詠真指出,購屋者必須先辦理過戶後,才可開始申請貸款,也就是說,如果民眾是購買預售屋,確定無法享受這波低利率優惠。
若是購買新成屋,因過戶程序約2~3周才能完成,要搶搭這波優惠房貸末班車,恐怕也有點趕,至於中古屋因過戶手續約1周即可完成,購屋者仍有機會申請得到。
上周開跑的329檔期,即以低總價的新成屋買氣最旺。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,若以中南部購屋主力總價460~550萬元計算,順利申請到2000億元優惠房貸的買方,前半年每月本息攤還僅1.5~1.8萬元,確實「租不如買」。
高雄市黃小姐去年4月初交屋,雖然申貸成功,但因銀行沒有主動通知換約,還差點與優惠房貸擦身而過。她說:「銀行其實很被動,我起初也不知道可以申請,經朋友提醒才趕快請銀行換約。」
換約費3000~5000元
林詠真表示,去年3月22日以後完成過戶的交易,民眾都可申請換約,一般換約費用約3000~5000元,雖然須付出一些成本,但利息真的省很多,仍然划算,尚未轉換成2000億元優惠房貸的民眾,也應把握機會。
買20坪以下套房 自備4成為宜

【簡明葳╱台北報導】房貸利率直直落,吸引首購族出籠。不過,受不少首購族青睞的低總價產品,尤其是20坪以下套房,貸款成數與利率條件均較一般房貸差,建議準備4成自備款為宜。
上海商業儲蓄銀行個金部經理馬婉瑜表示:「銀行在評估套房貸款利率與成數時,會參照主、附屬建物的坪數審核,但各家標準不一。」以上海商銀為例,室內面積12~15坪,主建物與附屬建物合計坪數達18坪以上者,申貸並無困難,但是利率仍須視個案而定。
近年市場一窩蜂推出套房,不少都面臨貸款成數不足,甚至無法申貸。
近捷運可貸額較高
若套房坐落的區域近捷運站,甚至是捷運共構案、近大型商圈、學校等地段佳者,或是客戶本身還款能力強,銀行貸款的意願仍高。另有部分銀行會參照格局條件,若格局為1房1廳,即認定為套房產品,但相同物件若硬是隔成2房格局,著重格局條件的銀行,就會給予與一般房貸雷同的成數與利率。
目前市場上承作15~20坪套房房貸的銀行,包括第一銀行、中國信託、上海商銀、台北富邦、玉山銀行、大眾銀行、聯邦銀行等,但多數銀行仍不承貸10~12坪套房物件。台新銀行資深副總夏敏蘭表示,若位於租屋客源多、區位佳的地區,仍有申貸成功的機會。
預售屋經驗談
預繳款信託 我才購買
之前我購買預售屋,除了地點熟悉外,建商也要有提供銀行信託保障,確保繳的錢都會進入銀行專戶;簽約時,建商、銀行與我都要到場,我要求要貸款8成,銀行又將轉手的手續費條款刪除、且寫在合約上,才讓我決定購買。若沒有銀行信託的預售屋,我就不太會想買了。

中古屋經驗談
合貸力量大 額度較高
中古屋經過鑑價後,貸款條件通常不如新成屋優惠,建議可集合多個房貸族一併與銀行談條件,多人一起貸款的方式,有點類似團購概念,能談到更高成數的貸款。此外,盡量與銀行套交情,也是申貸的小撇步,有機會增加享有優惠的條件。

承作套房貸款 主要銀行比較
★大眾銀行
利率:第1年利率2.48%、第2年利率2.68%
成數:最高8.5成
台北市為主,室內面積須達12坪以上
★玉山銀行
利率:第1~9個月2.18~2.68%、第10~24個月2.68~3.18%、第3年起3.08%~3.58%
成數:最高6成
須綁約3年
★台北富邦
利率:同該銀行一般房貸利率
成數:最高7成
限優質客戶、A級地段
★台新銀行
利率:2.45~3.45%
成數:6成~7成
限自住,須綁約3年
★聯邦銀行
利率:4%
成數:約6成
室內面積10坪以下不承作
★第一銀行
利率:同該銀行一般房貸利率
成數:視個案
註1:套房坪數為15~20坪
註2:各銀行業者隨成本調整房貸內容,表列內容仍以各家銀行公告為準
資料來源:各銀行
專家意見
申貸前 先算實質利率
諸多銀行標榜超低利率,但會額外收取開辦費、估價費、帳管費、額度管理費、聯徵查詢費等,雖然名目不同,仍應視為申貸成本。由於主管機關規定,只要是銀行對外的文宣,都要詳載「貸款額度200萬元、貸款期間20年以及開辦費用的房貸計算標準」,民眾只要細心閱讀,找出「總費用年百分率」,即可得知「實質利率」為何,並以此作為申貸時的參考。
另外,多數銀行網站均提供貸款本息攤還試算、貸款總費用百分率試算,民眾也可上網試算看看。

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