2009年04月28日地產王
熟悉環境找起 實地勘查屋況

【連 珠君╱台北報導】法拍市場熱絡,不少人想買法拍屋卻不得其門而入。不過,現在網路發達,許多資訊可在網路上取得,例如司法院網站的法拍屋公告就值得好好利 用,但如果嫌麻煩,委託正派經營的代標公司也是個不錯選擇,建議第1次購買法拍屋的民眾,不妨先從住家周邊熟悉的環境找起。(20090425)
購買法拍屋之前,要先有心理準備,因法拍屋沒有「物的瑕疵擔保權」,無論你買到的是輻射屋、海砂屋或凶宅,甚至房屋漏水,都必須概括承受。因此,事前調查更顯得重要,可先從地段、預算篩選出適合物件後,再到物件現場勘查。

1.前置作業 購買法拍屋常用網站
法拍屋公告
司法院 http://www.judicial.gov.tw/
輻射屋查詢
行政院原子能委員會 http://www.aec.gov.tw/www/index.php
海砂屋查詢
台北市建築管理處 http://www.dba.tcg.gov.tw/mp.html

2.練基本功 解讀法院拍賣公告
地目:土地的使用用途,「建」表示建築用地,還有農、林、旱、道等,若標示為「道」,表示房子在道路用地上方,未來可能會被拆除
最低拍賣價格:共有3個價格,分別為土地、建物與兩者加總的價格,出價一定要高於這3個價格
權利範圍:
˙土地的部分為該法拍物件的土地持分比例
˙建物通常為百分之百,若2人共有,則範圍為1/2,以此類推
面積:法院以平方公尺計算,1平方公尺=0.3025坪
建物面積:僅有主建物與附屬建物面積,無法知道公共設施與車位面積,建議須調閱土地與建物謄本
使用情形:
˙查封時有債務人自住、租賃、空屋或第3人佔有
˙點交物件較單純,不點交物件因投標者少,價格較點交便宜
保證金:投標前須準備底價2成的保證金,多採用銀行本票支付,若未得標,保證金當天會全數歸還

3.判斷行情 調閱謄本打探仲介
擔冒風險購買法拍屋,無非是希望買到便宜的房子,因此,懂得判斷行情,一方面可篩選掉價格太高的物件,也可作為投標出價的依據。
行情可從4面向評估
1.待拍物件周邊,仲介手中待售物件的開價
2.向仲介詢問成交價
3.待拍物件周邊,其他法拍屋的拍定價
4現場觀察待拍物件的外觀與社區維護狀況
由於法拍屋公告中,建物僅公告主建物與附屬建物的面積,無公共設施、車位、露台等面積,欲準確計算房價,須調閱建物謄本,將車位、露台等價格另外計算;露台一般以房價的1/3~1/2計算,車位則以市價計算。
4.現場勘查 借看同棟住家格局
網路上篩選完物件後,要記得去現場實地勘查,雖然法拍物件不能進入室內看屋,但可參照樓上樓下住家的格局。若無法順利借到同棟住戶的房子看屋,從外觀也可 以觀察出一些端倪,例如熱水器、冷氣、鐵窗的新舊款式,以及從窗戶看進去的內裝狀況,都可以約略了解該物件是否有人佔住;尤其在夏天,如果冷氣被拆走了, 裡面是空屋的機率就相當大。


5.正式投標 以本票支付保證金
投標當天,最重要的就是準備好保證金與投標書;保證金多以銀行本票支付,但因法院名稱多半冗長、繁複,一旦寫錯即成廢票,建議抬頭寫自己名字,投標前在本票背後背書轉讓即可。須特別注意,銀行本票等同現金,不要讓他人經手。

6.產權移轉 7天內須繳清尾款



各銀行代墊款資訊
聯邦銀行
成數:7~8
利率:6.3%
手續費:貸款金額的0.3~0.5%,最低6000元
第一銀行
成數:最高8成
利率:6.5%
手續費:開辦費5000元,徵信費500元
資料來源:各銀行
貸款小撇步
銀行申辦代墊款
標得法拍屋7天內,必須補足保證金(底價的2成)之外的剩餘款項,法院才會寄發「權利移轉證明」,讓民眾取得產權,對一般民眾負擔頗大,可向銀行申辦「代墊款」。
代 墊款是於產權取得前,銀行以較高的利率貸款給民眾,第一銀行與聯邦銀行都提供最高8成的代墊款服務。建議投標前,先請銀行評估可申貸成數,但不要完全相信 銀行口頭上的評估,銀行還是可能因公司政策、或你本身的貸款金額過高,緊縮貸款成數,建議多準備5~10%的自備款。

NG經驗談
同棟物件眼見為憑
我曾在SARS時期的前後,以35萬元標得台中的套房法拍屋,月租6500元,年報酬率20%,算是我最成功的投資;所以同棟樓有另間法拍屋釋出,我完全 沒看就投標,後來得標價38萬元,點交時才發現,那間唯一的窗戶被鄰房遮蔽,租金降到5000元才租出去。
這給我一個教訓,一定要親自走一趟,儘管不能看室內屋況,還是可以洽詢警衛或鄰居,得到準確的屋況情報。
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瞎米哥的狂放世界

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