瞎米哥的狂放世界

2009年04月28日地產王
熟悉環境找起 實地勘查屋況

【連 珠君╱台北報導】法拍市場熱絡，不少人想買法拍屋卻不得其門而入。不過，現在網路發達，許多資訊可在網路上取得，例如司法院網站的法拍屋公告就值得好好利 用，但如果嫌麻煩，委託正派經營的代標公司也是個不錯選擇，建議第1次購買法拍屋的民眾，不妨先從住家周邊熟悉的環境找起。(20090425)
購買法拍屋之前，要先有心理準備，因法拍屋沒有「物的瑕疵擔保權」，無論你買到的是輻射屋、海砂屋或凶宅，甚至房屋漏水，都必須概括承受。因此，事前調查更顯得重要，可先從地段、預算篩選出適合物件後，再到物件現場勘查。

1.前置作業 購買法拍屋常用網站
法拍屋公告
司法院 http://www.judicial.gov.tw/
輻射屋查詢
行政院原子能委員會 http://www.aec.gov.tw/www/index.php
海砂屋查詢
台北市建築管理處 http://www.dba.tcg.gov.tw/mp.html

2.練基本功 解讀法院拍賣公告
地目：土地的使用用途，「建」表示建築用地，還有農、林、旱、道等，若標示為「道」，表示房子在道路用地上方，未來可能會被拆除
最低拍賣價格：共有3個價格，分別為土地、建物與兩者加總的價格，出價一定要高於這3個價格
權利範圍：
˙土地的部分為該法拍物件的土地持分比例
˙建物通常為百分之百，若2人共有，則範圍為1/2，以此類推
面積：法院以平方公尺計算，1平方公尺=0.3025坪
建物面積：僅有主建物與附屬建物面積，無法知道公共設施與車位面積，建議須調閱土地與建物謄本
使用情形：
˙查封時有債務人自住、租賃、空屋或第3人佔有
˙點交物件較單純，不點交物件因投標者少，價格較點交便宜
保證金：投標前須準備底價2成的保證金，多採用銀行本票支付，若未得標，保證金當天會全數歸還

3.判斷行情 調閱謄本打探仲介
擔冒風險購買法拍屋，無非是希望買到便宜的房子，因此，懂得判斷行情，一方面可篩選掉價格太高的物件，也可作為投標出價的依據。
行情可從4面向評估
1.待拍物件周邊，仲介手中待售物件的開價
2.向仲介詢問成交價
3.待拍物件周邊，其他法拍屋的拍定價
4現場觀察待拍物件的外觀與社區維護狀況
由於法拍屋公告中，建物僅公告主建物與附屬建物的面積，無公共設施、車位、露台等面積，欲準確計算房價，須調閱建物謄本，將車位、露台等價格另外計算；露台一般以房價的1/3~1/2計算，車位則以市價計算。
4.現場勘查 借看同棟住家格局
網路上篩選完物件後，要記得去現場實地勘查，雖然法拍物件不能進入室內看屋，但可參照樓上樓下住家的格局。若無法順利借到同棟住戶的房子看屋，從外觀也可 以觀察出一些端倪，例如熱水器、冷氣、鐵窗的新舊款式，以及從窗戶看進去的內裝狀況，都可以約略了解該物件是否有人佔住；尤其在夏天，如果冷氣被拆走了， 裡面是空屋的機率就相當大。


5.正式投標 以本票支付保證金
投標當天，最重要的就是準備好保證金與投標書；保證金多以銀行本票支付，但因法院名稱多半冗長、繁複，一旦寫錯即成廢票，建議抬頭寫自己名字，投標前在本票背後背書轉讓即可。須特別注意，銀行本票等同現金，不要讓他人經手。

6.產權移轉 7天內須繳清尾款



各銀行代墊款資訊
聯邦銀行
成數：7~8
利率：6.3%
手續費：貸款金額的0.3~0.5%，最低6000元
第一銀行
成數：最高8成
利率：6.5%
手續費：開辦費5000元，徵信費500元
資料來源：各銀行
貸款小撇步
銀行申辦代墊款
標得法拍屋7天內，必須補足保證金(底價的2成)之外的剩餘款項，法院才會寄發「權利移轉證明」，讓民眾取得產權，對一般民眾負擔頗大，可向銀行申辦「代墊款」。
代 墊款是於產權取得前，銀行以較高的利率貸款給民眾，第一銀行與聯邦銀行都提供最高8成的代墊款服務。建議投標前，先請銀行評估可申貸成數，但不要完全相信 銀行口頭上的評估，銀行還是可能因公司政策、或你本身的貸款金額過高，緊縮貸款成數，建議多準備5~10%的自備款。

NG經驗談
同棟物件眼見為憑
我曾在SARS時期的前後，以35萬元標得台中的套房法拍屋，月租6500元，年報酬率20%，算是我最成功的投資；所以同棟樓有另間法拍屋釋出，我完全 沒看就投標，後來得標價38萬元，點交時才發現，那間唯一的窗戶被鄰房遮蔽，租金降到5000元才租出去。
這給我一個教訓，一定要親自走一趟，儘管不能看室內屋況，還是可以洽詢警衛或鄰居，得到準確的屋況情報。