Smart智富月刊 第117期 2008-04-30 撰文者:方沛晶、馬婉珍
《富爸爸》作者:投資會失敗,95%的人是用眼睛,只有5%的人用大腦。


總統大選後,北中南房地產全面上揚,
《住展》雜誌估計,台灣各區房價平均調漲5%至10%。台北豪宅推案,檔檔飆破百萬大關。永慶房仲集團3月份的大台北地區平均成交單價已達31萬 5,000元,較前月上揚3.5%,成交件數則較2月大增92%!房價大漲,要追嗎?此刻是換屋的好時機嗎?換屋族到底要怎麼換,才能愈換愈賺?
我喜歡『民生東路』的門牌!」偶像劇製作人王珮華回憶起年前曾去建築師登琨豔家採訪的一幕,那時她剛入職場幹記者,登琨豔位於民生社區的家讓她驚豔,從此有了在民生社區買房的夢想。
但是,民生社區的高房價,不是小記者可以負擔得起,再加上買1間屬於自己的房子、與父母同住,又是自己急欲達成的人生目標。只是沒想到,為了這個人生目標,王珮華嘗到第1次買屋就賠錢的經驗。
小檔案_王珮華
◎出生:5年級生
◎現職:節目製作人
◎換屋心得:柴米油鹽都在漲,買房子最能保值!
1992年,王珮華因姐姐慫恿,說靠同事關係可以拿到優惠價,於是姊妹倆合資在汐止,以每坪10萬元,買下1間30坪的預售屋,房價總共300萬元。
房子雖然買得便宜,經濟上沒負擔,但是,轉行進入傳播公司後的王珮華,工作忙碌,往返台北、汐止必須開車,不但耗時,通勤成本又高,而且住家附近生活機能不佳,房子變成只是下班回家睡覺的暫居地。
買對房子會賺錢 買錯變負債
更麻煩的是,汐止房價始終在原地踏步,「我很想趕快脫手,但是,賣了4年都乏人問津!」王珮華說道,直到2002年,她決定認賠10萬元,以290萬元將這間房子賣出,結算下來,抱了年的房子不但沒有增值,加上資金成本,還讓她賠了3.33%。
這個買屋初體驗,給了王珮華一個啟示:「地段不好的房子不但不會增值,還會貶值!」


的確!買房子,是每個人一生當中最昂貴的消費。《富爸爸窮爸爸》作者羅勃特‧T‧清崎(Robert T Kiyosaki)就提醒:買對房子,你的消費支出換得大幅增值,房子將是讓你財富增值的資產;但是,買錯,房子就會變成讓現金流失的負債(房貸)。
每個人都想效法美國房地產大亨唐納.川普(Donald Trump),靠房地產複製巨大財富,但不是每一個人都可以辦得到。因為大部分人投資,「95%是用他們的眼睛,只有5%是用大腦!」清崎如此分析。
什麼叫用大腦分析,清崎以自己的投資經驗為例。他第1次出手投資房地產時,原本以為搶到一個好機會,沒想到,看了仲介的合約,清崎的富爸爸連問了10個問題:
1. 你的房貸利率是否太高?
2. 你的投資回報率是多少?
3. 這項投資與你的長期理財計畫是否吻合?
4. 你的房子是否會閒置?
5. 你計算過管理成本嗎?
6. 你打算花多少修繕費用?
7. 你知道房子附近的交通狀況可能改變嗎?
8. 現在市場看好,是因為商業經濟還是貪婪?
9. 你認為這個上漲趨勢會持續多久?
10. 如果房子自己不住要出租,能否租得出去?
想完這10個問題,清崎的興奮全沒了,回頭重新與仲介談判。也從此了解,要讓房地產不成為自己的財務災難,就不能只有夢想、做趨勢的盲從者,一定要花時間,用大腦去看「自己眼睛看不到的東西」。
從法拍屋下手 購屋總價較低
王 珮華則是從認賠賣掉汐止房子的經驗中覺悟,在沒有找到自己心目中理想的房子(搬進民生社區)前,寧可先租房子,累積財力,也絕不輕易出手,以免買到賠錢的 爛房子。她搬到房價在台北市還算便宜的木柵,暫時租屋,同時,開始培養自己對房地產的敏感度,為實現在民生社區買大房子的夢想做準備。


2003年房市低迷,朋友建議手中現金累計近千萬元的王珮華,可以標購位於光復南路上點交的法拍屋,由於拍賣底價只有520萬元,房子又在國父紀念館旁邊。考慮地段不錯,價格夠低,她決定拿出積蓄出手標購1間26坪的房子,最後,以550萬成交,隔不到1周,就有投資客加價598萬元收購。
因為是投資新手,王珮華決定賺少一點、先落袋,再尋找新標的,熟悉房市波動。
這一年,靠投資法拍屋,王珮華不但快速賺進上百萬元,加上自己的傳播公司獲利愈來愈好,王珮華決定擺脫租屋生活,設定目標要在民生社區買下1間40坪以上的大房子。
挖到鑲金門牌 4年漲逾1000萬
原本打算在法拍市場挖寶,但在民生社區連續看了7、8間房子後,年底,仲介帶她參觀1間47坪、屋齡32年的華廈,「住戶單純,每間房間都採光,遠方可眺望陽明山,又是民生東路的門牌,我一看就決定買下!」
儘管自己一看就中意,但賣方開價萬元,再四處詢問仲介,推算當地32年屋齡、未裝潢的華廈物件,行情價應在27萬元至30萬元之間,她依價格回頭殺價,最後在2004年以1,360萬元成交。
現在住在民生社區的她,發現住在自己喜歡的社區有多重要,「鬧中取靜、坪數大、採光佳、鄰居素質高。」這些都是她想要的,更重要的是,她不僅完成了這輩子要擁有「民生東路」門牌、與父母同住的夢想,這間32年的中古屋,年間竟增值超過1000萬元,潛在報酬率近1倍。
有 了這次大賺的經驗,王珮華將投資聚焦在自己熟悉的民生社區,去年再買下1間位於光復北路、屋齡6年的國宅做出租,算算靠著地產投資,年內,她讓自己的總資 產增值超過60%。看著自己開低走高的地產投資成績單,王珮華道出自己的心得:「寧願住好地段的套房,也不要住在郊區的皇宮!」





買到金地段,她的資產長大60%!





買到金地段,她的資產長大60%!
專家評論: 謝萬雄(北區房屋行政副總)
Do:
1.選擇精華地段置產,房價永遠會有支撐力道。
2.在好學區挑選物件,出租率高,若是自住,週遭品質也佳。
Don't:
1.從法拍物件下手,短期內必須付出所有金額,負擔恐怕太重。
2.賣屋前應精算仲介佣金、利率、稅負等成本,獲利超過一成才有賺頭。
3.投資房地產不應短進短出,建議持有時間延續一年以上再脫手。
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相較於王珮華,為了入住民生社區的大房子,花10年累積財力、學習地產投資。說話速度和換屋速度一樣快的富邦私人銀行超級業務員洪逸芬,則是利用快速換屋,掌握這波從2004年以來的地產大行情。
洪逸芬
◎出生:一九六八年
◎現職:富邦銀行私人銀行顧問
◎換屋心得:兼顧保值和增值,才是產品、價格都漂亮的房子!
4年換7間房子,不僅讓自己的資產大幅增值近4倍,還靠換屋賺進超過1,300萬元獲利,以自有資金算,實賺的報酬率超過100%。
講起房地產,洪逸芬笑稱:「別的女生是逛街買衣服、買名牌包,我是逛街買漂亮房子!」對愛美的她來說,以漂亮房子妝點自己,比起名牌包更踏實。
不過,和王珮華一樣,洪逸芬買的第1間房也是套牢。1992年,初入社會的她,看了漂亮的樣品屋,又考慮手中資金不足,只能買下淡水登輝大道旁附近的45坪預售屋。結果,這間房子16年來,不僅未增值,還因為附近新建案如潮水湧出,外觀顯得老舊而乏人問津。
第1間房子慘套16年,反而激起她對於房地產的研究興趣。
抓對趨勢 小屋也能5年賺45%
隨後,雖然洪逸芬遠嫁國外,但每年回國,一定安排一趟「看屋之旅」。1999年,看好內湖科學園區就業人口增加、捷運內湖線發展,趁著回國探親,以616萬元買下位於台北市內湖區星雲街的28坪預售屋。5年後回國定居時,這間小屋竟以896萬元賣出,獲利率高達45%!



內湖的房子讓她嘗到房地產增值的威力,接下來的4年,她鎖定內湖地區的房子投資,而且是從小房換大房、從邊緣向精華區快速移動。
其間,因為工作調動,她曾在竹北小住1年,買賣過2間房子,扣掉仲介費,幾乎僅能打平,讓她更確定:房地產要增值一定要買對地點、抓對趨勢。
洪逸芬換屋增值的第1招就是「要買看得到的題材!」這位理財超業自信的說。
眼腳腦並用 2/3價進駐豪宅地段
區域題材怎麼抓?首先看人口遷入,內湖房價能持續上漲,因為內科遷入的廠商不斷增加,加上新廠辦持續增建,代表就業人口會繼續進駐,房市的基本面支撐力道較強。
再來是看房價,內湖區房價雖然已不在低點,但是和鄰近的大直重劃區相比,反而具有落後補漲空間,加上捷運通車後,還會持續吸引購屋需求,增值空間當然大。
除了抓對趨勢、買看得到的題材外,投資地產獲利第2招,就是腿要勤快。因為看好內湖發展,舉凡內湖的預售案場、邊建邊售工地、剛完工的新成屋,不管買不買,每周六、日,洪逸芬都要到現場走一遭,把看房子當逛街,在看過上百間房子後,順帶培養出自己的房地產人脈。
「我這才知道,即使是同一棟大樓,有人脈,價差可以到30%。」洪逸芬不挑樓層、不心急,把人脈變成錢脈,總是買到比別人超值又優惠的房子。
房子愈追愈貴,洪逸芬買屋的第3招就是要嚴控財務,堅持只買自己負擔得起的物件。如果看上的新屋價格高,即使手邊的舊屋還有持續增值空間,也要先賣舊屋,不能讓自己的購屋負擔過大。因為,「買新房子是要提高自己的生活品質,但不能為了買房子造成生活壓力。」

,讓洪逸芬以超值價格撿到便宜。雖然門牌不是燙金的明水路,但是一路之隔,就是台積電榮譽董事長張忠謀住的「帝景水花園」。以市價看,帝景水花園目前每坪 單價高達80~90萬元,洪逸芬卻以2/3的價格,享受一樣的豪宅地段和增值潛力,在比價效應下,未來轉手性更佳,也讓她的換屋增值力再升級。
快速換屋,不但讓洪逸芬實現換大房子、住好區的人生夢想,資產增值的財富更讓她賺到生活的自由度。就像清崎所說:「買.不買得起一座大房子並不重要,重要的是要不斷培養自己,讓自己有買得起大房子的能力!」這樣的能力,你具備了嗎?

4年換7間屋,她的口袋多了1300萬

4年換7間屋,她的口袋多了1300萬



專家評論:徐佳馨(住商不動產企劃研究室專案主任)
Do:
1.利用熟悉的生活圈,可知最新物件,也容易掌握行情變動,搶得先機。
2.看好趨勢、提前布局,例如二○○四年低點進駐內湖,加大增值空間。
3.鎖定豪宅附近物件,可減輕財務負擔,也可享受房價拉抬效應。
Don't:
1.一、二年內頻繁換屋,在升息趨勢下,小心利率負擔可能愈換愈重。
2.轉手性最佳的物件約30~45坪,不建議購買大坪數物件,以免不易脫手。
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