瞎米哥的狂放世界

原本是全球第三大光碟片製造商的精碟科技，2008年宣告破產，10日精碟的廠區被法拍，其中新莊廠區順利拍出，而受到奢侈稅壓抑的房市，開始回穩，因此 有代銷商預估，房地產市場將有一波報復性上漲。近20名精碟科技員工排排坐，都是來關心自家公司破產後，在新北市三個地區，五個廠房法拍情況，最後結果出 爐，只有新莊一個廠房順利拍出。

不論是精碟科技還是得標人都不願多做說明，其實新莊廠房有1930坪，底價3億0714萬，相當每坪17萬，這回竟丞企業以每坪20萬價格標出，就是看好新莊未來發展。

儘管奢侈稅在風頭上，不過連冷門的廠房也順利拍出，市場人士分析，房價「報復性上漲」已經可以預見。

提出建言，就是希望政府斟酌打房力道，否則奢侈稅內加後，房市的報復性上漲出現，無殼蝸牛又是一片哀鴻遍野。

台北市即將出現強制拆除釘子戶的首例了嗎?士林文林路的兩個釘子戶，在建商的要求下，即將在今年8月強制拆除兩戶釘子戶，不過今天非凡記者(31)實地走訪，釘子戶屋主卻表示還沒收到通知，當然就沒準備搬家，釘子戶與建商的僵持看來短時間之內，還不會落幕。

釘子戶屋主，王太太：「從頭到尾就是堅持，我們不蓋，從頭到尾就是，不管什麼價錢，我們就是沒有，跟他談條件。」

非凡記者，陳盈卉：「這一棟有著白色磁磚的，兩層樓房 其實是，兩年前才蓋好，再加上建商提供的條件，不夠優惠 ，所以住戶不管，怎麼樣都不願意搬遷。」

釘子戶屋主，王太太：「(你們要求一億多)，(是不是分回)沒有，沒有我們沒有要求，我們只是不參加，我們要這樣子住，我們沒有要求。」

釘子戶屋主，王太太：「(那他如果動用公權力)，(請你們強制搬走的話)，搬走 就不搬呀，現在是自由民主耶。」

房仲業者，洪暉恒：「這個案子剛好，位在士林橋下，整個環境有些小瑕疵，所呈現的價格，每坪大概75萬元左右。」

【聯合報╱記者賴昭穎、何醒邦／台北報導】

財團利用停車場養地兼節省地價稅，台北市尤其嚴重。台北市議員王鴻薇昨天抨擊，市庫估計一年少了六、七億元稅收，形同拿這筆錢幫財團養地，呼籲政府應嚴格審查停車場是否「假停車、真養地」。

王鴻薇指出，台北市去年申報領有停車場登記證、並按千分之十地價稅優惠稅率課徵的停車場案件有三四八件，一年稅收損失高達七億一千多萬元；到了今年還有三三○件，稅收損失約六億元。

王鴻薇表示，以華南金控位於北市信義區總部預定地為例，儘管已經撤銷停車場登記，但從九十三年九月到九十九年二月，享受了近六年的地價稅優惠，一年省下二千五百多萬元。

此外，王鴻薇說，長虹建設握有其中三筆、停車場總面積高達五千二百五十四坪的土地，主要位於內湖區，每年至少節稅二千七百四十五萬元，有養地之嫌。

但長虹建設發言人陳茂慶澄清，只要拿到建照的土地，稅捐單位會主動撤銷停車場優惠稅率；長虹建設位在內湖、大直的三筆土地，今年都已經收到稅捐單位通知，不適用優惠稅率，議員可能有所誤會。

王鴻薇強調，台北市有許多財團以設置停車場方式養地避稅，等待時機興建或轉賣，有些甚至在沒有需求的地方廣設停車場公然養地，不是停車費低廉，有的甚至連管理員都不想請，現行優惠明顯過於浮濫。

對於租稅優惠遭濫用的現象，王鴻薇要求，北市政府應立即檢討停車場優惠稅率政策並展開調查，不要成為財團養地避稅的工具；停管處也應嚴格審核停車場執照申請作業，清查是否仍作為停車場。

【台灣不動產交易中心╱總經理╱李同榮】

奢侈稅打房政院版草案於日前正式出爐，持有兩年內非自用房地移轉，將按交易價課徵十到十五％奢侈稅，但草案訂有十項『豁免條款』。馬英九總統重申奢侈稅打 房可以導正房市並縮小貧富差距，財政部長李述德強調奢侈稅屬於銷售稅，未排除生效前已經購置的非自用住宅，以免造成生效前的不當搶購反而助漲房價。

這次，政府的確展現了打房的決心，其打擊短線炒房的動機固然值得喝采，但執行的要領可能爭議頗多，我們不禁質疑奢侈稅打房真的能打中要害嗎？真的就能杜絕 投機嗎？真的就能導正房市嗎？真的就能縮短貧富差距嗎？是誰創造了房地產炒作的環境？針對政院版通過的奢侈稅草案，我們提出以下質疑：

（一）打擊『投機』，不是打擊『投資』，土地炒作規模大於預售屋炒作，預售屋炒作規模又大於中古屋炒作，追根究底，若房價高漲猶如一場地震，則土地囤積炒作是否就是震央？

短期打房政策固然能產生抑制效果，但政府奢侈稅打擊炒房的迷失在於：（1）不應該不論盈虧一律課稅（2）只要是炒作行為就需課稅，不應該分長短線（3）只 要賺錢就應課稅，不應該分有無移轉。例如建商或壽險集團養地就算超過兩年移轉也是控制供需的長線炒作行為，例如預售屋短線進出，就算未移轉登記也是炒作行 為，而政府只能針對預售投資者獲利部分併入個人綜合所得課稅，而預售屋投資獲利部分又不容易追查，當然就提供了短線炒作的空間。央行去年選擇性打房只針對 區域性的成屋貸款緊縮，成屋市場短線投資紛紛縮手，部分資金轉移至預售市場，一年來預售市場價格屢創新高，預售的短線炒作簡直是市場打房的漏網大魚。

尤其近兩年來預售屋推案量在八千億到一兆的規模推算，以交屋前需三成自備款以及現階段超過六成以上短線投資量計算，每年有將近兩千億的龐大資金在預售市場 上短線投機進出，面對這樣的規模，中古屋的三黃一劉總投入不過三十億不到的自備資金，只能說是小巫見大巫，但市場總是轉移焦點在三黃一劉身上大做文章，忽 略了預售市場真正的炒作大戶，沒有三黃一劉，房市就真的能導正了嗎？奢侈稅只針對房地移轉，不分獲利與否，也不分投資或投機一律課取重稅，最後政府還是脫 離不了抓小放大，且無法抑制房地投機炒作的窘境。因為土地炒作規模大於預售屋炒作，預售屋炒作規模又大於中古屋炒作，追根究底，若房價高漲猶如一場地震， 則土地囤積炒作就是房價飆漲的震央，土地是炒作的原料，預售屋分批作價與誇大宣傳是炒作手段，中古屋跟著預售屋價格水漲船高，中古屋的短線買賣其實只是幫 兇的角色而已，政府的奢侈打房重點放在中古屋短線交易散戶，真的打中炒作者要害嗎？政府打房措施若是找錯震央，未來房價反轉時，預售屋與銀拍、法拍屋的斷 頭風潮才是房市金融最大的預期風暴，建商也很清楚目前市場充斥著七成以上的中短線投資假性需求，大家都知道這種現象持續下去市場總有一天會反轉，但建商人 人自保，卻一邊養地另一邊脫手賣屋賺取暴利，現況就是先跑先贏。

（二）『健全房市』不如『健全稅制』， 『奢侈課稅』不如『實價課稅』; 資訊最不透明的是政府，而政府為何栽贓怪到業者？提供炒作環境的是政府，而政府為何把責任轉嫁給投資客？

經建會於九十八年提出的健全房地產市場方案，無論是資訊的對稱透明面或是稅制的社會公平面，都只是為五都選舉急就章提出的膚淺方案，追究根源，沒有健全的 稅制，哪有健全的房市？沒有落實買賣『實價課稅』如何執行『奢侈課稅』？何況政院的奢侈稅草案仍有諸多漏洞，對於刁鑽的投機客仍有炒作的空間。政府在要求 民間業者提供透明化的資訊同時，為甚麼政府公佈的房地價資訊最不透明？公告地價與實價脫節，公告現值與市值完全背離，資訊最不透明的是政府，而政府卻栽贓 怪到業者，難怪消費者會不滿，連業者也不滿，民怨一再加深，政府只會怪罪炒作，卻不知道提供炒作環境的是政府，而政府卻把責任轉嫁給投資客，其實政府才是 房價高漲的最大幫兇。如今，奢侈稅課稅基準將採用實價課稅，請問實價從哪裡來？申報的真實如何稽核？所有的稅制問題，解決根源就是『如何落實執行實價課 稅』？

（三）『縮短貧富差距』不如『縮短南北差距』; 打房打斷了中南部房地產的補漲行情，南部的民怨升高，執政黨在南部的選票也勢必更加快流失

馬英九總統宣示導正房市才能縮短貧富差距，問題是如何導正房市？光靠奢侈稅打房就能導正房市嗎？我們預測依據目前粗糙的奢侈稅打房草案，可能的結果是： （1）打到小咖的中古屋投機客卻助漲大咖的預售屋投機客（2）對抑制土地囤積仍然束手無策（3）對實價課稅稽核會毫無標準（4）對北部而言，年輕族群民怨 仍無法降低，因為他們還是買不起房屋（5）對中南部而言，剛剛開始補漲的行情卻被奢侈稅打房打斷，跌幅可能比北部深，民怨勢必更加升高，執政黨南部選票鐵 定更加流失。因為每次打房，無論是否針對台北縣市，受傷較重的永遠都是中南部，舉例而言，九十九年第二季央行選擇性打房雖然針對大台北，但根據台灣不動產 交易中心的統計（參見附表），政府打房後第三季跌幅最深的卻是台南市跌幅-7.7%，其次是台中縣市-6.86%，高雄縣市也跌-1.26%，而台北市卻 小漲+0.26%，新北市更因為台北市首購人口轉向而單季大漲+5.56%。可見打房的政策若沒有配套措施，恐怕傷害最大的還是中南部，如今，中南部歷經 金融海嘯後，房地產好不容易脫離谷底，正在啟動補漲行情之際又被奢侈稅打房的心裡因素影響，房市交易陷入窒息量，請問總統：奢侈稅打房真能消除中南部的民 怨嗎？真能縮短南北貧富差距嗎？

（四）房市問題在『供需』，不在『房價』;『都市更新』為何遙遙無期？『重大捷運交通建設』為何老是緩不濟急？

房價反應的結構重點是土地、人口、產業、資金，而都會區具有與全球化連結的效應，所以資金集中、產業集中，自然高所得人口也集中，但在土地稀少的前提限制 下就產生供需失衡現象，當然就容易提供短線炒作的環境與機會，使得房價不斷的水漲船高。長期要導正房市，只有從供需著手，『加速都市更新』與『加速交通建 設』才是解決房價最根本有效的策略，『都市更新』是在有限空間『解決供需失衡』，加速交通捷運如『三環三線』是在既定範圍『擴充都市商圈』，這兩項政策才 真正是解決高房價的根本策略，而其成功的關鍵，完全取決於政府執行的『速度與效能』。

供需是因，房價是果，政府卻倒果為因，明知『健全稅制』才能導正房市，為何不為？

政府偏頗的房地產政策，創造了房地產短線炒作的環境，供需是因，房價是果，但政府卻倒果為因，不但不強化供給，反而因噎廢食，以為停售國有財產土地，就能 防範土地飆漲，這種不做不錯的心態，讓政府成為囤積可建土地的最大元凶，所以我們要問：奢侈稅打房，真的打中要害嗎？我們很擔心最終結果是蒼蠅倒地而老虎 發威，抑制房價效果卻非常有限。我們過去一再呼籲政府，健全房市要先健全稅制，健全稅制要先落實『實價課稅』，而實價課稅要能降低民間抗性且能徹底執行， 只有政府發動資源啟動稅制改革，並且在擴大稅基的基礎原則降低稅率，讓民眾在沒有增稅疑慮下放心的實價申報，這樣才能建構實價登錄的基礎建設，一旦實價登 錄制度啟動後，實價課稅制度就會在買賣方相互監督之下，建立起實值獲利者必須課稅的健全稅制基礎，這才是解決房市投機者逃稅的根本辦法，房市也就會在資訊 透明化的架構下，以及社會公平面的基礎上，建立起勿枉勿縱並避免錯殺無辜的房市健全方案。

面對奢侈稅打房，房價趨勢將會如何發展？購屋者將何去何從？

在奢侈稅立法定案前，市場預測第二季將出現窒息量，少數投資散戶會拋售過多資產，第三季房價將盤跌至大選前，議價空間加大，但房地產不至於達到反轉與崩盤 地步。因為，政府若是真的決心打房，只要像六十九年底採取的空地限建、抽空地稅、照價收買、與追查擁有三戶以上不動產者之資金來源，根本不用修法就會比課 徵奢侈稅更有效，但這幾樣措施都是極端的調控作為，非不得已政府不會輕易執行，因為執行後市場可能會有崩盤風險。我們判斷政府打房的目的不是在打擊房價， 而是以打擊短線炒作為標的，藉以控制房價不再脫序飆漲，只要選前房價降溫，政府就不會有更劇烈的措施打房。面對奢侈稅打房風暴，對於所有房地產買賣消費者 我們給予如下的建議：

‧短線投資者：宜出清或減量觀望
‧中線投資者：要提高自備資金，找出具有位能（LOCATION）、功能（例如科學園區）、動能（例如三鐵共構或新動工雙捷運）的潛力發展區
‧長線投資者：投資標的越靠近都會核心商圈越安全
‧首購與自住者：勇於議價，伺機進場，千萬避開量大區塊
‧兩三年內台北市豪宅仍有高價水準，資金雄厚者可作長線投資
‧台北市都更價位已到頂，不夠專業者少碰都更
‧2011年開始，預售短線投資風險加大，建議獲利了結，小心斷頭
‧總統大選前注意打房政策後續發展，選前與選後將是未來數年房地產投資決策重要關鍵

居家裝潢 想要奢華風格 鄉村風格 儉約風格 都很容易

但是 希望住的安全 卻不一定能夠做得到十足十

不管是哪一種風格的設計或是裝潢

通常 都只要花錢就做得到 反正 花錢的客戶是大爺

我們這些作裝潢施工的<<<我還不算是設計師>>>只是另一種不同型態的服務業

可是 作這一行時間越久 越覺得自己應該把心中的話抒發一下



家 無論是誰的家 都是要做給人住的

除了住的豪華 引起親友讚嘆目光之外
住的安全 住的健健康康 應該也是很重要的事才對

可是 有多少業者願意告訴客戶 華麗的裝潢外表下常常有一些藏汙納垢的死角

又有多少客戶知道 在裝潢時 除了外表要要求之外 內在更需要注重細節

身為一個小規模的裝修工程行

為了維持生計 常常必須承接一些被殺價殺到見血的施作物件

當價格低到無法維持品質之際 其實我自己是很掙扎的

如果是我自己的家 我會寧願少殺一些價 但多要求一些品質

讓自己 讓孩子 讓父母 讓所有自己關心的親人

住在一個沒有壁癌 沒有塵顢 沒有黴菌 的安全環境

一個人 一個家 一輩子能夠有幾次裝潢機會...............
又不是買菜煮菜 弄得不好吃 明天買過就好了

良心的施工 細膩的品質要求 真的需要我投入較多的工時 也需要業主支付較多的金費支援

我一直堅持 會有人願意相信 健康 安全 是無價的

請給我們一些良心施工的空間 好嗎
我不想要作黑心建商
雖然是因為有黑心建商的存在 我們才會有這麼多收拾殘局修改裝潢的工作可以承接
但是 我更希望 我晚上是帶著微笑 良心無愧的入夢


要比價 要最便宜 我寧願放棄
我不要把自己的人生浪費在低劣建材以及客戶的詛咒之中
每個案子 都是一個夢 對客戶 對自己 都一樣
..............能夠幫自己幫別人圓夢..............才是我想做這一行的主因..............................................

轉載自：

引述ETTODAY本報地方中心／中部綜合報導

台中縣霧峰鄉丁台村一棟民宅，因屋主向農會貸款還不出錢來，連同房子和周圍土地都被法院給拍賣，原本預定1日上午點交，不過，廖姓屋主卻不願搬出房子，還一度威脅要與房子共存亡；這些年來的不景氣，法拍屋盛行於市，有人衝著撿便宜、有人迫於多無奈！至於法拍屋糾紛知多少？承購風險不得不作一番深入的估算。

最近這一兩年來法拍屋糾紛不斷，台中縣剛剛在月前上演一場法拍屋霹靂火，家住大里市健康國宅的房東張天佑，因不滿承租戶有意標購他遭銀行查封的國宅一樓房子，涉嫌偕同妻子用推車載了六大桶汽油縱火，霎時之間大火吞沒國宅，造成一死九傷慘劇。而9月30日龍井鄉一名張姓債務人也因不滿廠房遭法拍，僱用怪手把估價730萬的鐵皮工廠通通給剷平。

不景氣，這些遭法拍的屋主，有的因財務投資失利，有些因非自願性失業繳不出貸款，幾年、甚至一生心血都付諸東流，在房屋被拍賣後心有不甘去破壞房子，敲敲打打下，許多別墅，在由法院拍定交點時，卻發現豪宅變成廢墟，處處斷垣殘璧，更甚者，原屋主在屋內上吊、自殺與房子「共存亡」，或要索大筆搬遷費等事件不勝枚舉。

一般而言，銀拍屋比市價便宜二至三成，法拍屋大概就低至五成左右，民眾不論投資或自住都有相當大的選擇空間，但有意要買銀拍屋或法拍屋之前，千萬要記得弄清楚萬一遇到這種狀況要怎麼辦？因為倘若控告原元屋主涉嫌毀損，得到的答覆卻是購屋者要負擔一定的風險，不是法院民事執行處所能掌控，且因被告房屋已被法拍，購屋者就算以刑事案件告贏了，也只是形式上給對方一個教訓，如果想要索賠，可就困難重重了。

撰文者：記者曹逸雯／台北報導

行政院29日宣布台南縣市也將升格為直轄市，受到這項利多消息的影響，房仲業者普遍表示，未來台南縣市的房市也受到看好，尤其台南市東區的上漲動能最為充沛，未來房價可望有20%以上的上漲空間。

台 灣房屋台南成大特許加盟店總經理歐明東表示，台南市縣合併升格後，以台南市東區上漲動能最為充沛，主要是因為台南市東區緊鄰中山高，且由仁德交流道至高鐵 台南站只需10分鐘的車程，位於交通樞紐的區位，因此未來房價有20%以上的上漲空間，至於台南縣，則是以生活機能強的永康市與仁德鄉最受看好。

台灣房屋不動產研究室研究員邊筱崴指出，台南市東區除了位在台南交通樞紐區外，區內的虎尾寮重劃區也是當地房市新興區域，由於重劃區內劃定大片綠地公園，且當地多規劃為透天產品，加上鄰近復興國中明星學區，是許多家長最愛的購屋地點。

邊筱葳表示，位在安平區的五期重劃區，由於台南運河的經過，水岸邊住宅最受台南人的青睞，加上安平區寬廣觀光景點與林默娘紀念公園，未來安平區也會是縣市合併後關注的焦點，預估有 15~20%的漲幅。

台 灣房屋台南永康特許加盟店店長余長興指出，台南縣永康市在地理位置上與東區比鄰，近幾年發展速度快，人口與台南市東區幾乎差不多，在交通區位上鄰近永康交 流道，且區內擁有數間量販店及台南女子大學、崑山科技大學及南台科技大學等多所知名大學院校，估未來房價上漲空間也有15%的空間。


信 義房屋台南區協理林武雄也認同台南市現階段發展重心的東區，可能在資源更為集中之下，產生較強的保值效果。而這一次台南的合併升格，主要是以「文化題材」 為訴求重點，未來政府將擁有更多的預算，提升台南的觀光文化產業的競爭力，如此一來，飯店及店面等不動產將有機會受惠。

林武雄也指出，就業機會仍將是房市發展上較有利的助力，在縣市合併升格之後，未來台南主力產業的發展地區，如南科、大學城及名勝古蹟周邊的商業區將是未來發展的潛力地段。

撰文者：胡釗維
法拍屋雖然便宜，但一想到申訴無門的狀況屋，就令人卻步。張崐崘憑著投標逾二十次的經驗，練出一套避麻煩、撿珍寶的心法。


張山昆山侖認為，懂得訣竅，買法拍屋也能安心又划算。
想買便宜房子，另一個途徑是購買法拍屋，但多數人認為，買法拍屋手續繁雜、限制多，又可能碰上屋主蓄意破壞或賴著不走情形；其實，若能掌握訣竅，並不盡然。
本身是地政士的張崐崘有購買法拍屋超過二十次的經驗。他曾買到特拍（第四拍）房子，購入價格僅市價的三成，一年後轉手賣出，讓他賺了三倍。
他指出，買法拍屋等同撿便宜的觀念已經逐漸普遍，如今法拍屋拍賣會場上，很少有流標或低於市場行情七成的房子，但一般而言，法拍屋仍至少便宜近一成五。
如何避免產權糾紛、海砂屋或凶宅？　鎖定法院點交屋，探訪鄰居
多數人對法拍屋最害怕的印象是，因產權不清或標的物仍有人居住，得標者還得費盡心力處理後續事宜。對此，張崐崘指出，自住者若有意購買法拍屋，應鎖定法院「點交」，並在使用情形欄目中註明「抵押權拍定後均塗銷」的房屋，這意味著，法院會處理好再交給得標者，比較有保障。
雖然法院不點交的法拍屋，常會有拍賣底價只有市場行情五成的情況，但自住者不要因小失大。張崐崘舉親身例子指出，他曾貪便宜買下一間不點交的法拍屋，「後來為了將一群牛鬼蛇神請出自己的房子，花的錢超過市場行情，還浪費快一年的時間。」事實上，就算是法院點交的拍賣屋，偶爾仍可能碰上屋主不願搬離的情形，張崐崘透露一個確認空屋的小撇步，就是在拍定前去調閱該屋子的水表及電表，按照水電用量，幾乎就能確認是否為空屋。
法拍屋在拍定前無法入內查看，是讓自住客卻步的另一個原因。要提前知道房屋情形，一般做法多是拜訪鄰居並入內看屋。張崐崘建議，由於鄰居常會不堪其擾，因此，要盡可能「搶頭香」，且最好是由女性出面表達誠意，鄰居較願意開放參觀。
投標者最擔心碰上的凶宅、海砂屋或輻射屋，只要多做功課，都能夠避免。張崐崘指出，如果發現鄰居牆壁上有白色結晶物產生，甚至出現水泥塊或鋼筋外露等現象，就要當心是海砂屋；也可請輻射防護協會鑑定是否為輻射屋，以約三十坪物件來看，大約收費三千元。至於是否為凶宅？多向鄰居或當地派出所打聽，通常就能得知。
進入法拍會場，投標價的高低是一翻兩瞪眼的事，因此，如何以最高價標得，又不至於較第二高價者超出太多，可就是個大學問。
自住客如何打敗投資客得標？　以市場行情八七折出價，成交機會大
張崐崘舉例，一間投標底價一千萬元、市場行情一千三百萬元的法拍屋，對投資客來說，其投資成本為投標底價兩成的保證金，即兩百萬元；再加上得標後重新裝潢花費與其他費用（包括契稅、代書費與銀行代墊費等）約一百萬元，合計約三百萬元。這意味著，若以二五％投資報酬率來計算，投資客購買這間法拍屋所設定的獲利目標為七十五萬元。
想達到此獲利目標，投資客必須以市場行情減去七十五萬元，再扣掉重新裝潢花費與其他費用約一百萬元標得法拍屋才行。也就是說，這間市場行情一千三百萬元的法拍屋，通常投資客的最高投標價會定在一千一百二十五萬元；自住客只要以略高於該價格出價，通常勢在必得。張崐崘表示，若懂得這道理，自住客多半可用相當於市場行情價的八七折買下法拍屋，若是碰上流標的法拍屋，則折扣還更多。他指出，法拍屋的一拍價格會比市價低兩成，流標再進行第二次投標的話，又會再低兩成，「等到第三拍或特拍（第四拍）時，甚至可能用不到市價一半的好康價格買到房子。」
他也提醒，如果自住者不願花時間尋找合適的法拍屋，也可委託代標公司處理，雖然通常要收取投標底價的一％至五％做為佣金，但得標率較高，也更有保障。
＊法拍訣竅
1.鎖定法院點交，註明「抵押權拍定後均塗銷」的房屋
2.拍定前先調閱該屋子的水表及電表，按照水電用量，確認為空屋
3.碰上流標的法拍屋，折扣會更多，特拍的房子甚至不到市價一半

【連珠君╱台北報導】低利率時代，逼著定存族不得不將資金放在投資報酬率更高的標的。房仲業者說，3月店面產品詢問度或成交量均明顯提升，且以總價3000萬元以下店面為主力，甚至吸引台北客南下投資便宜店面。
自用型買家開始進場

台灣房屋首席總經理彭培業表示，近2、3個月店面買方，幾乎是「理財型」投資人，著眼於持久穩定的租金收益。理財型投資人喜好帶有租約店面，只要報酬率達 3％或4％以上就願意購買，沒有租約的空租店面，多半是自用型買家購買，永慶房屋商仲部經理李元鳳指出，高總價店面近期成交量少，以總價3000萬元以下 的店面為主力，顯示自用型買家已開始進場。
高雄店面總價低，相較台北，入手門檻低，吸引台北投資客南下找標的，永慶房屋新堀江店店長洪伍賢說，台北店面單價高，報酬率多在3％內，投資客在台北找不到投資標的，轉而南下；推薦漢神巨蛋商圈，為新興商圈，不僅單價較低，未來具增值潛力。

收益型產品 促銷花招 應注意事項

保證出租
◆使用建商自訂的買賣契約，契約中條款針對出租條件多所限制
◆契約中對於建商未達承諾時沒有明訂罰則，或有罰則，但程度不符比例原則

附買回條件
◆檢視建商信譽與財務狀況，避免選到快要倒閉的建商
◆使用建商自訂的買賣契約，契約中條款針對買回條件多所限制
◆建案開價遠高於區域行情
代為出租
◆建商找來的房客素質不佳，有破壞房屋，甚至拖欠房租的風險
◆合約中沒有明訂責任範圍，對建商無強制責任

帶租約出售
◆租約有無期限，前屋主的租約是否為不定期租約
◆租約內容是否有特殊規定
◆租客的押金是否已經轉給新買方
專家意見
報酬率超過4%再進場
收益型產品建議投資報酬率在4%以上才進場，如果投資報酬率太低，容易被房屋稅、地價稅、維修費等支出吃掉收益，例如投資套房首要注意地段是否保值，因房 屋會折舊，避免萬一房屋租不出去，除了社區管理費等固定支出還是必須繳納外，未來轉手也不會賠了房價。
因此，投資套房首選重大交通建設密集、交通樞紐，或生活機能佳的地段，例如捷運、百貨商場周邊的精華地段，近年興起的捷運共構套房，無論出租或轉手都較容易。此外，應避開全數規劃為套房的社區，選擇套房比例低的社區，不僅社區管理較佳，且因套房供給少，也較容易出租。
店面投資
台北台中鬧區 開價仍高
最近想投資店面，鎖定台北與台中，希望尋找總價5000萬元以下的店面。我主要還是要看投報率與地點，如台北市東區有不少店面釋出，但價格還沒有降，若能 找到投資報酬率3~4%產品，就會有意願投資；台中希望報酬率在5﹪或6%以上，但較熱鬧商圈，如一中與逢甲商圈，幾乎沒有店面釋出，且台中店面地主都很 有錢，價格較不願意放。
套房投資

鎖定大直 年收36萬租金
這是我第一次投資小套房，最近因買氣停滯、價格略降，想買北市房地產，因北市只要地點好，即使景氣差也不易跌價。後來外甥女介紹買大直套房，自備180萬 元，前2~3年還息不還本，年繳利息17萬元，每年有36萬元租金收入，前3年有19萬元收益。比起錢放在銀行定存來得好多了。

只操作2房以下產品的張元敬說，不管是買15坪以內的小套房或20多坪的公寓，都要從「未來買方」的角度去選標地。

例如小套房最重要是地點，社區最好距離捷運站步行約10分鐘以內，有24小時警衛管理，能符合單身女性住屋需求；20多坪的公寓要考量學區，購買公寓的家 庭有些已經有小孩，公寓的樓層最好是在1~3樓，若有老年人同住，低樓層戶別上下樓比較方便。

以買方角度賣房
張元敬的投資物件多數室內都沒有裝潢，只稍加整理乾淨後就轉手賣出，他認為如此不會增加投資成本，扣除仲介手續費及代辦費用，容易達到設定的報酬率1成， 減少持有時間。另外每個交由仲介的待售物件簽一般約，待售期3個月，如果3個月後物件還賣不出去，改由一年一約的出租方式，收取租金，待景氣好再轉手賣 出。
目 前投資過7~8件標的，其中1件在永和10坪的小套房待售3個月後還賣不出去，改當包租公收租。2007年下旬銀行緊縮房貸，15以下的套房銀行核貸成數 僅5~6成，10坪套房的頭期款要準備100萬元，因此小套房產品變得難脫手；但標的地點不錯，交通方便、生活機能佳，順利以一年一約的方式出租，以「可 攻可守」的方式等待景氣好轉。
他分析，簽一般約大多會找3家仲介公司，各家如果有10位業務員，就有30個管道露出，如果是要買此區找尋2房以下 的客戶，3個月時間應該也都看過此投資物件了。若3個月時間物件還賣不出去，延長待售時間也不會有多大用處，倒不如改由一年一約的出租方式收取租金，由房 客幫忙繳貸款，租金設定的報酬率約5%，待景氣好轉時再脫手。

中永和有捷運且機能成熟，是張元敬看好投資地段。范厚民攝
張元敬小檔案
年齡：1979年，30歲
現職：資產管理顧問公司襄理
家庭：未婚
經歷：仲介公司業務員、法拍業務員、不動產估價師
最成功投資經驗：3個月內獲利轉手2成
投資心法：站在買方角度選房子

資料來源：張元敬

戴金生鎖定都更潛力區公寓獲利3倍跳
【楊 茲珺╱台北報導】戴金生曾是人人欣羨的電子新貴，但他不甘願只領死薪水，3年前向作代書的老爸取經，投入門檻高的法拍屋投資市場，至今標得10多間房子， 全數獲利。他標到大樓後售出，半年賺逾房價的1.5~2成；也鎖定具都更題材舊公寓，等建商洽談收購，屆時獲利將從房價的3倍起跳。
低買高賣
戴金生曾是軟體工程師，雖然收入不錯，但是常常出差、花錢也花得兇，讓他驚覺工作好幾年下來，居然還沒存到人生第1桶金！3年前他毅然辭職投入房地產，進入父親開設的代書事務所見習。

戴金生與朋友合開室內設計公司，日前他標得1間法拍屋自住，即自行重新裝潢。
投資10多間全都賺
回顧這3年在房市征戰買賣至少10間房子，每間都獲利，不過首次經驗竟被他自己評為「最失敗」。當時他向仲介買了台北縣土城1間大樓住宅，總價600萬 元、每坪約15萬元，與當時周邊市價每坪約18.5萬元，本以為撿到便宜，再花20萬元稍作整理後求售，卻整整等了7~8個月才賣掉，扣掉2次仲介費用後 僅賺20萬元。
這次失敗讓他瞭解，「進貨成本」太高，會導致房屋失去競爭力，於是他正式進入法拍市場搜貨，並嚴格控制得標金額應在市價7.5成。
但他坦言：「現在法拍市場太多自住客來標，只有法院不點交的房子，才有可能標到優惠價格。」若要取得不點交的房子，更需要一定的法律背景，因此父親代書事務所的專業常常派上用場。
他 認為，個人投資可分為短期、長期，投資法拍屋亦然。最適合作短期投資的，就屬屋齡10年內大樓，因為格局多符合現代住家需求，只需要稍微粉刷、換燈飾即可 出售，因此自法院拍定確認標到房屋後，約2個月後正式取得房屋，再花1個多月整理，即可委託仲介帶看，通常2~3個月即可售出，若投資標的正確，僅半年便 可以獲利了結。

重新裝潢加值加價
由於常遇到需要改造的房屋，戴金生也與朋友合開室內設計公司，增添房子賣相。他舉例，曾標到1間西門町商圈大樓，目前該大樓市價每坪約40萬元，但他以每坪23萬元取得，經裝潢，設備一應俱全，開價每坪34萬元，價格與內裝2大要件，最能吸引買方下手。
長期投資就更需要慎選地段，戴金生認為萬華區西門町一帶，極具都市更新潛力，去年他在萬華區康定路以400多萬元標到1棟公寓的3、4樓，權狀坪 數約40多坪，土地持分達7坪多。戴金生表示，目前已有建商積極整合鄰近公寓，以每地坪200萬元的行情向屋主購買，代表這間4樓公寓，光土地身價應該就 有1400萬元，若與建商談合建，以當地新成屋每坪40萬元計算，地主若分回同樣使用面積、加上公設與車位，總價至少飆至3000萬元。

來源:http://house.1-apple.com.tw/index.cfm?Fuseaction=View_HouseContent&NewsDate=20090525&Article_ID=31655767&ArtCatID=876&ArtPage=1

有屋可出租的房東，一定是上了年紀、頗為保守的公公婆婆嗎？外表時尚又年輕的顏邵安，顛覆了「包租婆」刻板形象。她服膺「市場區隔」理論，說服夫家長輩改裝永和老房子，把平凡無奇的公寓搖身變為5間時尚休閒套房，租金從原本1萬元激增到5萬多元。

成功改造
現年才32歲的顏邵安，3年前就躋身包租婆，幸運的是，待租的公寓原本是婆家所有，她無須準備購屋款；但比別人困難的是，她必須說服保守的婆婆進行改裝。
原本公寓20多年來都租給同1位房客，24坪只收1萬元。約3年前房客要搬走，顏邵安立刻向婆婆建議改裝成套房，以提高租金，但是「老人家較保守、不想多 花錢。」她再三保證，不管之後出租成效如何，婆婆仍能收到原有的租金，且裝修費用毋須老人家操煩，終於獲長輩同意，才開始她的改造大計。

預計2~3年可回收
她先上網觀察過永和一帶套房產品，主要客群為台大、台科大學生，設備簡陋租金便宜，且競爭者不少，她說：「我家對面的大嬸，手上有100多間在租耶！」
講話速度奇快的顏邵安，腦筋也動得快，知道自己產品數量不多，一定要與市場區隔才能突圍。於是大手筆以120萬元將24坪公寓改裝成5間套房，配備都很高 檔，包括32吋液晶螢幕、分離式冷氣、贈送全新枕頭棉被，浴室還鋪設防滑抿石子地板，一次拉高產品等級，雖然所費不貲，「但是可預防競爭對手超越我啊！」
產品氛圍塑造出來後，房價也得以拉高，原本1整層只租1萬元，但現在分隔成5間套房後，每間可收1~1.5萬元不等，租金收入大躍進，由於沒有房屋取得成本的壓力，預計2~3年就可回收。

幫房客打掃倒垃圾
但房租那麼高，難道不會嚇跑房客嗎？她笑說：「其實還好耶，房客會比較啊！我的套房確實比區域內其他產品強，反而幫我篩選出收入位於中上階層的上班族。」
不少房東怕麻煩，公寓改裝成數間套房出租之後，要求房客自訂生活公約，輪流打掃以維持公共環境清潔，她說：「3個和尚沒水喝，訂生活公約沒用啦！我會自己定期來打掃，還幫房客倒垃圾，算是高房租的附加價值啦！」
自從第1間公寓改裝大成功後，隔2年婆婆也把另外1間公寓交給顏邵安管理，她再度施展自行裝修的功力，產品定位為度假的峇里島風格，木質地板、雕花家具、 及峇里島採購的小飾品，頗受追求生活品質的年輕人喜歡，套房空置率極低，她總結自己3年的包租婆經驗說：「抓住少數、優質房客的胃口，做出市場區隔，才能 在激烈市場中保持不敗。」

提高貸款成數 必殺五招
更新日期:2008/12/14 09:32 【工商時報　馬婉珍】
　房市走弱，看似可減輕購屋負擔，但是，銀行緊縮貸款成數，自住民眾籌款的負擔，反而加重。如何爭取高一些的貸款成數，成為重大課題，當前，房市行情混沌之際，專家認為，一定要使出必殺五招，可以提高5％至1成的成數，減輕籌款購屋的負擔：

　一、提供完整的財力證明：房地業者指出，房價目前下修約2成，以原本房價1000萬元為例，下跌2成後，房價掉到大約800萬元。

　原本可貸8成、800萬元的貸款，自備款200萬元，但房價下修至800萬元，貸款成數掉到7成，大約是560萬元，自備款反而變成240萬元，由於銀行緊縮貸款成數，實際上，民眾籌措自備款的負擔反而加重。

　永慶房屋不動產估價師事務所所長郭大誠說，申貸戶應提供完整的財力證明，包括其他投資的資產證明，且未因股災受重創，表示自己有餘錢可投資。

　此外，房地產業者建議，民眾一定要主動告知，所購買房屋的標的很不錯，市場流通性佳，銀行其實也有業績壓力，可能會通融。

　二、擁有不動產的長輩，當增提保證人：銀行業者說，銀行通常會請夫妻二人連帶共同擔保，此外，若買的房子條件不錯，但是，購屋資金不足，就可提供擁有不動產的長輩，當做增提保證人，銀行授信有其彈性，也可通融一下。

　三、具市場流通性的好屋，可主動要求提高貸款成數：房地產業者指出，許多銀行為房屋鑑價時，會依據捷運站來做評估，坐落於捷運站周邊1公里內，這類房屋市場流通性佳，通常會有加分效果。

　不過，郭大誠提醒，除了條件好的擔保品（指房屋）之外，也必須有條件好的人（房貸戶）才行。

　四、向平時常往來的銀行申貸：民眾向往來密切的銀行申貸，可爭取較高房貸成數，房地產業者指出，不論是薪轉戶，或是常使用信用卡的銀行等，都可依自身的固定收入，或是正常繳款記錄，多爭取到約5％至1成的貸款。

　五、與房仲專案配合：各家房仲業者都與銀行配合，推出房貸專案，像是台北富邦、中信銀、玉山銀等，都有固定長期合作的房仲。

　房仲業者觀察，台北市約有7成的購屋民眾，願意透過房仲代辦房貸，台北縣或郊區的民眾，透過房仲購屋後，更有高達9成的比例，偏愛房仲代辦房貸。

　民眾透過房仲辦房貸，除了利率或成數較有彈性，另外，開辦手續費部分，也可打些折扣，一般來說，這類費用稱為帳戶管理費，大約在3千元至1萬元，依各家房仲店頭規定、購屋人本身條件不同，這筆費用可以酌減1千至2千元。

2009年04月04日 地產王


【楊茲珺╱台北報導】現階段的銀行房貸利率堪稱歷史新低，若再搭配目前利率僅1.325%的2000億元優惠房貸，購屋族的負擔更是「史上最輕」，不過，由於額度僅剩200億元，雖然政府傾向續撥優惠房貸，但最近各銀行已明顯感受到申請者的搶貸潮，預計本月中旬，各銀行優惠房貸額度就會全數用罄。

反應熱烈
去年9月公告的2000億元優惠房貸，由於資格寬鬆，不限收入、年齡，每人均可申請1次，開辦以來反應熱烈，目前申請已進入倒數，日前內政部次長林中森即公開表示，已向行政院提報增撥2000億元優惠房貸，並建議優惠利率比照現行機制，可望於近期內由行政院核定後實施。
房貸額度恐難預留
不過，由於尚未正式公告實施，陽信銀行個金部襄理林詠真說：「客戶還是會緊張，近期有意購屋的民眾常來詢問可否預留房貸額度，但因民眾反應熱烈，恐怕難以保留。」

林詠真指出，購屋者必須先辦理過戶後，才可開始申請貸款，也就是說，如果民眾是購買預售屋，確定無法享受這波低利率優惠。
若是購買新成屋，因過戶程序約2~3周才能完成，要搶搭這波優惠房貸末班車，恐怕也有點趕，至於中古屋因過戶手續約1周即可完成，購屋者仍有機會申請得到。
上周開跑的329檔期，即以低總價的新成屋買氣最旺。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，若以中南部購屋主力總價460~550萬元計算，順利申請到2000億元優惠房貸的買方，前半年每月本息攤還僅1.5~1.8萬元，確實「租不如買」。
高雄市黃小姐去年4月初交屋，雖然申貸成功，但因銀行沒有主動通知換約，還差點與優惠房貸擦身而過。她說：「銀行其實很被動，我起初也不知道可以申請，經朋友提醒才趕快請銀行換約。」
換約費3000~5000元
林詠真表示，去年3月22日以後完成過戶的交易，民眾都可申請換約，一般換約費用約3000~5000元，雖然須付出一些成本，但利息真的省很多，仍然划算，尚未轉換成2000億元優惠房貸的民眾，也應把握機會。
買20坪以下套房 自備4成為宜

【簡明葳╱台北報導】房貸利率直直落，吸引首購族出籠。不過，受不少首購族青睞的低總價產品，尤其是20坪以下套房，貸款成數與利率條件均較一般房貸差，建議準備4成自備款為宜。
上海商業儲蓄銀行個金部經理馬婉瑜表示：「銀行在評估套房貸款利率與成數時，會參照主、附屬建物的坪數審核，但各家標準不一。」以上海商銀為例，室內面積12~15坪，主建物與附屬建物合計坪數達18坪以上者，申貸並無困難，但是利率仍須視個案而定。
近年市場一窩蜂推出套房，不少都面臨貸款成數不足，甚至無法申貸。
近捷運可貸額較高
若套房坐落的區域近捷運站，甚至是捷運共構案、近大型商圈、學校等地段佳者，或是客戶本身還款能力強，銀行貸款的意願仍高。另有部分銀行會參照格局條件，若格局為1房1廳，即認定為套房產品，但相同物件若硬是隔成2房格局，著重格局條件的銀行，就會給予與一般房貸雷同的成數與利率。
目前市場上承作15~20坪套房房貸的銀行，包括第一銀行、中國信託、上海商銀、台北富邦、玉山銀行、大眾銀行、聯邦銀行等，但多數銀行仍不承貸10~12坪套房物件。台新銀行資深副總夏敏蘭表示，若位於租屋客源多、區位佳的地區，仍有申貸成功的機會。
預售屋經驗談
預繳款信託 我才購買
之前我購買預售屋，除了地點熟悉外，建商也要有提供銀行信託保障，確保繳的錢都會進入銀行專戶；簽約時，建商、銀行與我都要到場，我要求要貸款8成，銀行又將轉手的手續費條款刪除、且寫在合約上，才讓我決定購買。若沒有銀行信託的預售屋，我就不太會想買了。

中古屋經驗談
合貸力量大 額度較高
中古屋經過鑑價後，貸款條件通常不如新成屋優惠，建議可集合多個房貸族一併與銀行談條件，多人一起貸款的方式，有點類似團購概念，能談到更高成數的貸款。此外，盡量與銀行套交情，也是申貸的小撇步，有機會增加享有優惠的條件。

承作套房貸款 主要銀行比較
★大眾銀行
利率：第1年利率2.48%、第2年利率2.68%
成數：最高8.5成
台北市為主，室內面積須達12坪以上
★玉山銀行
利率：第1~9個月2.18~2.68%、第10~24個月2.68~3.18%、第3年起3.08%~3.58%
成數：最高6成
須綁約3年
★台北富邦
利率：同該銀行一般房貸利率
成數：最高7成
限優質客戶、A級地段
★台新銀行
利率：2.45~3.45%
成數：6成~7成
限自住，須綁約3年
★聯邦銀行
利率：4%
成數：約6成
室內面積10坪以下不承作
★第一銀行
利率：同該銀行一般房貸利率
成數：視個案
註1：套房坪數為15~20坪
註2：各銀行業者隨成本調整房貸內容，表列內容仍以各家銀行公告為準
資料來源：各銀行
專家意見
申貸前 先算實質利率
諸多銀行標榜超低利率，但會額外收取開辦費、估價費、帳管費、額度管理費、聯徵查詢費等，雖然名目不同，仍應視為申貸成本。由於主管機關規定，只要是銀行對外的文宣，都要詳載「貸款額度200萬元、貸款期間20年以及開辦費用的房貸計算標準」，民眾只要細心閱讀，找出「總費用年百分率」，即可得知「實質利率」為何，並以此作為申貸時的參考。
另外，多數銀行網站均提供貸款本息攤還試算、貸款總費用百分率試算，民眾也可上網試算看看。

以上內容來自

2009年04月28日地產王
熟悉環境找起 實地勘查屋況

【連 珠君╱台北報導】法拍市場熱絡，不少人想買法拍屋卻不得其門而入。不過，現在網路發達，許多資訊可在網路上取得，例如司法院網站的法拍屋公告就值得好好利 用，但如果嫌麻煩，委託正派經營的代標公司也是個不錯選擇，建議第1次購買法拍屋的民眾，不妨先從住家周邊熟悉的環境找起。(20090425)
購買法拍屋之前，要先有心理準備，因法拍屋沒有「物的瑕疵擔保權」，無論你買到的是輻射屋、海砂屋或凶宅，甚至房屋漏水，都必須概括承受。因此，事前調查更顯得重要，可先從地段、預算篩選出適合物件後，再到物件現場勘查。

1.前置作業 購買法拍屋常用網站
法拍屋公告
司法院 http://www.judicial.gov.tw/
輻射屋查詢
行政院原子能委員會 http://www.aec.gov.tw/www/index.php
海砂屋查詢
台北市建築管理處 http://www.dba.tcg.gov.tw/mp.html

2.練基本功 解讀法院拍賣公告
地目：土地的使用用途，「建」表示建築用地，還有農、林、旱、道等，若標示為「道」，表示房子在道路用地上方，未來可能會被拆除
最低拍賣價格：共有3個價格，分別為土地、建物與兩者加總的價格，出價一定要高於這3個價格
權利範圍：
˙土地的部分為該法拍物件的土地持分比例
˙建物通常為百分之百，若2人共有，則範圍為1/2，以此類推
面積：法院以平方公尺計算，1平方公尺=0.3025坪
建物面積：僅有主建物與附屬建物面積，無法知道公共設施與車位面積，建議須調閱土地與建物謄本
使用情形：
˙查封時有債務人自住、租賃、空屋或第3人佔有
˙點交物件較單純，不點交物件因投標者少，價格較點交便宜
保證金：投標前須準備底價2成的保證金，多採用銀行本票支付，若未得標，保證金當天會全數歸還

3.判斷行情 調閱謄本打探仲介
擔冒風險購買法拍屋，無非是希望買到便宜的房子，因此，懂得判斷行情，一方面可篩選掉價格太高的物件，也可作為投標出價的依據。
行情可從4面向評估
1.待拍物件周邊，仲介手中待售物件的開價
2.向仲介詢問成交價
3.待拍物件周邊，其他法拍屋的拍定價
4現場觀察待拍物件的外觀與社區維護狀況
由於法拍屋公告中，建物僅公告主建物與附屬建物的面積，無公共設施、車位、露台等面積，欲準確計算房價，須調閱建物謄本，將車位、露台等價格另外計算；露台一般以房價的1/3~1/2計算，車位則以市價計算。
4.現場勘查 借看同棟住家格局
網路上篩選完物件後，要記得去現場實地勘查，雖然法拍物件不能進入室內看屋，但可參照樓上樓下住家的格局。若無法順利借到同棟住戶的房子看屋，從外觀也可 以觀察出一些端倪，例如熱水器、冷氣、鐵窗的新舊款式，以及從窗戶看進去的內裝狀況，都可以約略了解該物件是否有人佔住；尤其在夏天，如果冷氣被拆走了， 裡面是空屋的機率就相當大。


5.正式投標 以本票支付保證金
投標當天，最重要的就是準備好保證金與投標書；保證金多以銀行本票支付，但因法院名稱多半冗長、繁複，一旦寫錯即成廢票，建議抬頭寫自己名字，投標前在本票背後背書轉讓即可。須特別注意，銀行本票等同現金，不要讓他人經手。

6.產權移轉 7天內須繳清尾款



各銀行代墊款資訊
聯邦銀行
成數：7~8
利率：6.3%
手續費：貸款金額的0.3~0.5%，最低6000元
第一銀行
成數：最高8成
利率：6.5%
手續費：開辦費5000元，徵信費500元
資料來源：各銀行
貸款小撇步
銀行申辦代墊款
標得法拍屋7天內，必須補足保證金(底價的2成)之外的剩餘款項，法院才會寄發「權利移轉證明」，讓民眾取得產權，對一般民眾負擔頗大，可向銀行申辦「代墊款」。
代 墊款是於產權取得前，銀行以較高的利率貸款給民眾，第一銀行與聯邦銀行都提供最高8成的代墊款服務。建議投標前，先請銀行評估可申貸成數，但不要完全相信 銀行口頭上的評估，銀行還是可能因公司政策、或你本身的貸款金額過高，緊縮貸款成數，建議多準備5~10%的自備款。

NG經驗談
同棟物件眼見為憑
我曾在SARS時期的前後，以35萬元標得台中的套房法拍屋，月租6500元，年報酬率20%，算是我最成功的投資；所以同棟樓有另間法拍屋釋出，我完全 沒看就投標，後來得標價38萬元，點交時才發現，那間唯一的窗戶被鄰房遮蔽，租金降到5000元才租出去。
這給我一個教訓，一定要親自走一趟，儘管不能看室內屋況，還是可以洽詢警衛或鄰居，得到準確的屋況情報。

【楊茲珺╱台北報導】前幾年建商一窩蜂推出小套房預售案，如今出現交屋潮。台北市區套房出現超額供給，又逢出租市場蕭條，套房屋主多面臨難以出租的窘境，主打「租屋」、「物管」服務的公司興起，提供包租或代租代管，鼓勵屋主「以租代售」，一方面縮短空置期、也降低賠售斷頭的機率。

以租代售

據台北市建管處最新統計，截至今年3月底止，台北市近半年新核發使用執照高達9631戶，台北縣淡水、三峽、林口、三重的新成屋數量更多，其中有不少是2年前套房預售案，原本想做包租公的屋主，已面臨難以出租的窘境。根據永勝租屋觀察，房東想出租，租金必須先讓步，降幅約10%，不然就是提升配備。

附裝潢新屋報酬近6%

北縣淡水剛交屋的「南加州」社區，高達1500戶新供給，屋主普遍面臨出租不易的問題。「南加州」住戶吳建豪表示，為避免出租不易，交屋前就開始裝潢房子，結果16.3坪套房順利以1.8萬元出租，總價326萬元加上40萬元的裝潢費用，投資報酬率約5.9%，吸引不少鄰居詢問代為裝潢、出租的可能性。

從事家具裝潢業的吳建豪說：「有些鄰居想賣掉原本度假訴求的套房，又擔心賣不掉，所以請我裝潢監工，也請我出租帶看、幫忙尋找買家。」原本只是服務性質，但2周內竟迅速累積20多個案子，可見房東需求強勁。

以租屋服務起家的永勝租屋團隊，近日也將進駐「南加州」案場，替住戶提供代租服務，永勝團隊執行長徐銘達表示，「以租代售」是套房建案解套藥單，「過去建商會認為，房子被住過之後就舊了，但對投資客來說，才不管房子新與舊，投資報酬率才是重點！」

提供早餐打掃等服務

台中新成屋套房「親家未來之翼」就是一例，原本2007年完工後只售5成，委託永勝租屋先出租，先提升大樓「開燈率」，確保擁有穩定收益，才能吸引投資客進場。台北市天母新成屋「富春居」、大直「良茂羅馬」也同樣以可租可售策略，先吸引租客，再招攬投資客購買。

負責「良茂羅馬」管理、出租的安杰物業管理陳品峯表示，唯有提高附加價值才能維持租金不墜，例如「良茂羅馬」提供住戶早餐、打掃服務，15坪套房每月租金都超過5萬元以上。

Smart智富月刊 第117期 2008-04-30 撰文者：方沛晶、馬婉珍
《富爸爸》作者：投資會失敗，95%的人是用眼睛，只有5%的人用大腦。


總統大選後，北中南房地產全面上揚，
《住展》雜誌估計，台灣各區房價平均調漲5%至10%。台北豪宅推案，檔檔飆破百萬大關。永慶房仲集團3月份的大台北地區平均成交單價已達31萬 5,000元，較前月上揚3.5%，成交件數則較2月大增92%！房價大漲，要追嗎？此刻是換屋的好時機嗎？換屋族到底要怎麼換，才能愈換愈賺？
我喜歡『民生東路』的門牌！」偶像劇製作人王珮華回憶起年前曾去建築師登琨豔家採訪的一幕，那時她剛入職場幹記者，登琨豔位於民生社區的家讓她驚豔，從此有了在民生社區買房的夢想。
但是，民生社區的高房價，不是小記者可以負擔得起，再加上買1間屬於自己的房子、與父母同住，又是自己急欲達成的人生目標。只是沒想到，為了這個人生目標，王珮華嘗到第1次買屋就賠錢的經驗。
小檔案_王珮華
◎出生：５年級生
◎現職：節目製作人
◎換屋心得：柴米油鹽都在漲，買房子最能保值！
1992年，王珮華因姐姐慫恿，說靠同事關係可以拿到優惠價，於是姊妹倆合資在汐止，以每坪10萬元，買下1間30坪的預售屋，房價總共300萬元。
房子雖然買得便宜，經濟上沒負擔，但是，轉行進入傳播公司後的王珮華，工作忙碌，往返台北、汐止必須開車，不但耗時，通勤成本又高，而且住家附近生活機能不佳，房子變成只是下班回家睡覺的暫居地。
買對房子會賺錢 買錯變負債
更麻煩的是，汐止房價始終在原地踏步，「我很想趕快脫手，但是，賣了4年都乏人問津！」王珮華說道，直到2002年，她決定認賠10萬元，以290萬元將這間房子賣出，結算下來，抱了年的房子不但沒有增值，加上資金成本，還讓她賠了3.33％。
這個買屋初體驗，給了王珮華一個啟示：「地段不好的房子不但不會增值，還會貶值！」


的確！買房子，是每個人一生當中最昂貴的消費。《富爸爸窮爸爸》作者羅勃特‧T‧清崎（Robert T Kiyosaki）就提醒：買對房子，你的消費支出換得大幅增值，房子將是讓你財富增值的資產；但是，買錯，房子就會變成讓現金流失的負債（房貸）。
每個人都想效法美國房地產大亨唐納．川普（Donald Trump），靠房地產複製巨大財富，但不是每一個人都可以辦得到。因為大部分人投資，「95%是用他們的眼睛，只有5%是用大腦！」清崎如此分析。
什麼叫用大腦分析，清崎以自己的投資經驗為例。他第1次出手投資房地產時，原本以為搶到一個好機會，沒想到，看了仲介的合約，清崎的富爸爸連問了10個問題：
1. 你的房貸利率是否太高？
2. 你的投資回報率是多少？
3. 這項投資與你的長期理財計畫是否吻合？
4. 你的房子是否會閒置？
5. 你計算過管理成本嗎？
6. 你打算花多少修繕費用？
7. 你知道房子附近的交通狀況可能改變嗎？
8. 現在市場看好，是因為商業經濟還是貪婪？
9. 你認為這個上漲趨勢會持續多久？
10. 如果房子自己不住要出租，能否租得出去？
想完這10個問題，清崎的興奮全沒了，回頭重新與仲介談判。也從此了解，要讓房地產不成為自己的財務災難，就不能只有夢想、做趨勢的盲從者，一定要花時間，用大腦去看「自己眼睛看不到的東西」。
從法拍屋下手 購屋總價較低
王 珮華則是從認賠賣掉汐止房子的經驗中覺悟，在沒有找到自己心目中理想的房子（搬進民生社區）前，寧可先租房子，累積財力，也絕不輕易出手，以免買到賠錢的 爛房子。她搬到房價在台北市還算便宜的木柵，暫時租屋，同時，開始培養自己對房地產的敏感度，為實現在民生社區買大房子的夢想做準備。


2003年房市低迷，朋友建議手中現金累計近千萬元的王珮華，可以標購位於光復南路上點交的法拍屋，由於拍賣底價只有520萬元，房子又在國父紀念館旁邊。考慮地段不錯，價格夠低，她決定拿出積蓄出手標購1間26坪的房子，最後，以550萬成交，隔不到1周，就有投資客加價598萬元收購。
因為是投資新手，王珮華決定賺少一點、先落袋，再尋找新標的，熟悉房市波動。
這一年，靠投資法拍屋，王珮華不但快速賺進上百萬元，加上自己的傳播公司獲利愈來愈好，王珮華決定擺脫租屋生活，設定目標要在民生社區買下1間40坪以上的大房子。
挖到鑲金門牌 4年漲逾1000萬
原本打算在法拍市場挖寶，但在民生社區連續看了7、8間房子後，年底，仲介帶她參觀1間47坪、屋齡32年的華廈，「住戶單純，每間房間都採光，遠方可眺望陽明山，又是民生東路的門牌，我一看就決定買下！」
儘管自己一看就中意，但賣方開價萬元，再四處詢問仲介，推算當地32年屋齡、未裝潢的華廈物件，行情價應在27萬元至30萬元之間，她依價格回頭殺價，最後在2004年以1,360萬元成交。
現在住在民生社區的她，發現住在自己喜歡的社區有多重要，「鬧中取靜、坪數大、採光佳、鄰居素質高。」這些都是她想要的，更重要的是，她不僅完成了這輩子要擁有「民生東路」門牌、與父母同住的夢想，這間32年的中古屋，年間竟增值超過1000萬元，潛在報酬率近1倍。
有 了這次大賺的經驗，王珮華將投資聚焦在自己熟悉的民生社區，去年再買下1間位於光復北路、屋齡6年的國宅做出租，算算靠著地產投資，年內，她讓自己的總資 產增值超過60％。看著自己開低走高的地產投資成績單，王珮華道出自己的心得：「寧願住好地段的套房，也不要住在郊區的皇宮！」





買到金地段，她的資產長大60%！





買到金地段，她的資產長大60%！
專家評論： 謝萬雄（北區房屋行政副總）
Do：
1.選擇精華地段置產，房價永遠會有支撐力道。
2.在好學區挑選物件，出租率高，若是自住，週遭品質也佳。
Don't：
1.從法拍物件下手，短期內必須付出所有金額，負擔恐怕太重。
2.賣屋前應精算仲介佣金、利率、稅負等成本，獲利超過一成才有賺頭。
3.投資房地產不應短進短出，建議持有時間延續一年以上再脫手。
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相較於王珮華，為了入住民生社區的大房子，花10年累積財力、學習地產投資。說話速度和換屋速度一樣快的富邦私人銀行超級業務員洪逸芬，則是利用快速換屋，掌握這波從2004年以來的地產大行情。
洪逸芬
◎出生：一九六八年
◎現職：富邦銀行私人銀行顧問
◎換屋心得：兼顧保值和增值，才是產品、價格都漂亮的房子！
4年換7間房子，不僅讓自己的資產大幅增值近4倍，還靠換屋賺進超過1,300萬元獲利，以自有資金算，實賺的報酬率超過100%。
講起房地產，洪逸芬笑稱：「別的女生是逛街買衣服、買名牌包，我是逛街買漂亮房子！」對愛美的她來說，以漂亮房子妝點自己，比起名牌包更踏實。
不過，和王珮華一樣，洪逸芬買的第1間房也是套牢。1992年，初入社會的她，看了漂亮的樣品屋，又考慮手中資金不足，只能買下淡水登輝大道旁附近的45坪預售屋。結果，這間房子16年來，不僅未增值，還因為附近新建案如潮水湧出，外觀顯得老舊而乏人問津。
第1間房子慘套16年，反而激起她對於房地產的研究興趣。
抓對趨勢 小屋也能5年賺45％
隨後，雖然洪逸芬遠嫁國外，但每年回國，一定安排一趟「看屋之旅」。1999年，看好內湖科學園區就業人口增加、捷運內湖線發展，趁著回國探親，以616萬元買下位於台北市內湖區星雲街的28坪預售屋。5年後回國定居時，這間小屋竟以896萬元賣出，獲利率高達45％！



內湖的房子讓她嘗到房地產增值的威力，接下來的4年，她鎖定內湖地區的房子投資，而且是從小房換大房、從邊緣向精華區快速移動。
其間，因為工作調動，她曾在竹北小住1年，買賣過2間房子，扣掉仲介費，幾乎僅能打平，讓她更確定：房地產要增值一定要買對地點、抓對趨勢。
洪逸芬換屋增值的第1招就是「要買看得到的題材！」這位理財超業自信的說。
眼腳腦並用 2/3價進駐豪宅地段
區域題材怎麼抓？首先看人口遷入，內湖房價能持續上漲，因為內科遷入的廠商不斷增加，加上新廠辦持續增建，代表就業人口會繼續進駐，房市的基本面支撐力道較強。
再來是看房價，內湖區房價雖然已不在低點，但是和鄰近的大直重劃區相比，反而具有落後補漲空間，加上捷運通車後，還會持續吸引購屋需求，增值空間當然大。
除了抓對趨勢、買看得到的題材外，投資地產獲利第2招，就是腿要勤快。因為看好內湖發展，舉凡內湖的預售案場、邊建邊售工地、剛完工的新成屋，不管買不買，每周六、日，洪逸芬都要到現場走一遭，把看房子當逛街，在看過上百間房子後，順帶培養出自己的房地產人脈。
「我這才知道，即使是同一棟大樓，有人脈，價差可以到30％。」洪逸芬不挑樓層、不心急，把人脈變成錢脈，總是買到比別人超值又優惠的房子。
房子愈追愈貴，洪逸芬買屋的第3招就是要嚴控財務，堅持只買自己負擔得起的物件。如果看上的新屋價格高，即使手邊的舊屋還有持續增值空間，也要先賣舊屋，不能讓自己的購屋負擔過大。因為，「買新房子是要提高自己的生活品質，但不能為了買房子造成生活壓力。」

，讓洪逸芬以超值價格撿到便宜。雖然門牌不是燙金的明水路，但是一路之隔，就是台積電榮譽董事長張忠謀住的「帝景水花園」。以市價看，帝景水花園目前每坪 單價高達80～90萬元，洪逸芬卻以2/3的價格，享受一樣的豪宅地段和增值潛力，在比價效應下，未來轉手性更佳，也讓她的換屋增值力再升級。
快速換屋，不但讓洪逸芬實現換大房子、住好區的人生夢想，資產增值的財富更讓她賺到生活的自由度。就像清崎所說：「買.不買得起一座大房子並不重要，重要的是要不斷培養自己，讓自己有買得起大房子的能力！」這樣的能力，你具備了嗎？

4年換7間屋，她的口袋多了1300萬

4年換7間屋，她的口袋多了1300萬



專家評論：徐佳馨（住商不動產企劃研究室專案主任）
Do：
1.利用熟悉的生活圈，可知最新物件，也容易掌握行情變動，搶得先機。
2.看好趨勢、提前布局，例如二○○四年低點進駐內湖，加大增值空間。
3.鎖定豪宅附近物件，可減輕財務負擔，也可享受房價拉抬效應。
Don't：
1.一、二年內頻繁換屋，在升息趨勢下，小心利率負擔可能愈換愈重。
2.轉手性最佳的物件約30～45坪，不建議購買大坪數物件，以免不易脫手。

Smart智富月刊 第128期 2009-03-31 撰文者：陳昌陽、王妍文

「今年將是房價修正年，找出合理價格很重要。」戴德梁行總經理顏炳立說。
但是，成交的房子這麼多，每間房子的條件也不一樣，合理價格究竟該怎麼找？
六年級中段班生王派宏，2004年帶著80萬元資金，開始投資不動產，每天固定花2小時看房子，不到5年，看過3,000間以上物件。
看100間才買，9個月轉賣賺2倍
「沒有雄厚資本，就要比別人更了解市場。」王派宏說，因為資本少，不容許有任何犯錯的空間，讓他更謹慎累積經驗值。王派宏投資的第1間房子，是在看過100間之後才下手，自備款只付了17萬元，9個月後轉賣，連同租金賺進38萬8,000元，獲利228%。
5年不到，王派宏的身價從百萬元拉高到千萬元，他投資成功的第1步，就是發現正確的買屋價格，這是看過3,000間物件所累積的功力。
現在，你不必看3,000間房子，只要跟著王派宏的方法，一步步照做，不管自住或投資，都能以合理價格，買到你渴望的房子。
步驟1》蒐集公開的成交價
成屋成交價、預售屋成交價與租金行情，3大類房價元素，缺一不可，在看屋前，要優先了解。
元素1〉成屋成交價
想要了解一般成屋成交價，可以透過網路、仲介與親自查訪3個管道：
1.網路資料庫
從知名房仲業者到內政部網站，都提供詳細的成交案件資料庫，增加買方在蒐集資料時的便利性。以同一地點或物件，在不同仲介網頁間交叉查詢2次至3次，就會對該地區行情有基本了解。
2.向房仲提出需求
把購屋所需條件，包括地段、坪數、格局、屋齡、環境要求等告知仲介，請仲介幫你分析。注意！條件開得愈細，獲得的價格也愈精準。


＊你可以這樣問
你好，我想買屋，大概Ｘ坪，希望是3房2廳，不要1樓，最好是在ＸＸ路和ＸＸ路附近。如果是Ｘ年左右的公寓或大樓，每坪大概要多少錢？
＊你不要這樣問
你好，我想買屋，最好是在ＸＸ路和ＸＸ路附近，大概要多少錢？（沒有詳細條件，房仲人員無法精確報價，會模糊你的判斷）
3.田野調查
敲定想買的區域後，王派宏最常在下午5點至6點時出動，此時附近居民都下班了，遇到人的機會提高，不論是打探房價行情或了解居住品質、環境，都比較容易。
元素2〉預售屋成交價
預售屋資訊，各家招待中心都不會招供「真相」，輕易露出底牌。突破的方式就是在同一區域，向Ａ家接待處問Ｂ家的價格，向Ｂ家問Ｃ家的價格，運用「敵我矛盾」，進行交叉比對，就能大致抓出實際成交價落在哪一個區間。
元素3〉租金行情
租金多寡代表房屋未來能夠帶來多少現金流入，意即房子具備的投資價值，因此在考慮買屋前，也要先了解當地租金行情。
想了解租金行情，可以上租屋網查詢，也可以假裝自己要租屋，去問仲介公司或是租屋公司，就能取得相關資料。
步驟2》5訣竅挖出真正合理價
蒐 集了公開成交價還遠遠不夠，王派宏說，根據他多年的經驗法則，真正大量成交的市價，比可取得的公開價還要低，造成此弔詭的結果，主要有2個原因：第1，部 分案件為了向銀行爭取較高融資金額，會報出比實際成交價更高的價格。第2，只要較低價的成交案件不輸入公開資料庫，也能創造出較高的平均價格。
公開成交價可當重要參考，但不可盡信，王派宏有5個訣竅，可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。
訣竅1〉8折速算法
王派宏說，目前不管從網路或是仲介那邊，能問到的市場行情，都是給「買方」的數據，將找到的資料先打8折，才會貼近真正的市場行情，若依屋齡的不同，還可再進一步細分。
訣竅2〉虛賣實買法
在市場買賣法則中，買方得到的報價一定會高於實際成交價，而賣方提出要賣屋時，仲介通常會盡量壓低價格，爭取以後的談判空間，因此，王派宏建議，不妨改扮賣方角色來問行情。
＊你可以這樣問
你好，我朋友想賣ＸＸ路與ＸＸ路口的房子，是5層樓公寓的3樓（其實你想買2樓），大概Ｘ坪，15年屋了，你們現在可以先幫我初估價位嗎？附近的成交行情大約是多少呢？
＊你不要這樣問
你好，我想賣ＸＸ路與ＸＸ路口的房子，是5層樓公寓的2樓，現在可以賣多少？（避免房仲認識2樓屋主，而使問話破局）
訣竅3〉自找代書估價法
確定標的物後，不妨自己直接找代書估價，房地產交易少則數百萬元，動輒上千萬元，不要為了省一點小錢而買貴了，因小失大並不划算。
雖然仲介也有提供代書估價服務，不過，王派宏提醒，有些不肖的仲介對於估價結果會有所調整，最好還是自己找代書，一次費用約800元上下，也有部分代書願意免費服務，估價時間約須2小時至3小時。
訣竅4〉法拍屋定價法
利 用過去5年法拍屋一拍均價打9折，也是王派宏經常使用的合理行情判斷法。在進行法拍屋價格查詢時，應以地段、產品類型相同的物件為基準，找出2個數字：第 1，最近拍定的價格：做為最低價參考。第2，自行計算過去5年來法拍屋一拍的均價：王派宏認為，法拍屋一拍的底價認定，多經過銀行、法院計算，參考度比較 高，加上房市平均5年一個循環，以此做為計算區間，打9折後，是最貼近合理行情的保守算法。
過去想了解法拍屋資訊，必須跑到當地法院找資料，現在只要透過司法院或法拍業者的網頁，也能快速得知全台的法拍資訊。
法拍價格透明，在景氣好時，拍定價約為市價的8折至9折，景氣不佳時，與市價落差約為7折。


訣竅5〉租金報酬法
自住客想要在大台北地區置產，一般來說，租金報酬率在3%以上就值得買進，有此支撐，換屋時比較容易脫手。但若是投資客，考量機會成本與風險，王派宏偏好以「100：1」法則，來判斷標的物的投資價值。
什麼是符合100：1的物件呢？根據王派宏算法，就是成本100萬元的房子，租金必須達到1萬元，說穿了，就是以租金報酬率12%來回推房屋的合理價。
合理價格＝（每月租金×12個月）÷報酬率
將報酬率拉高到10%以上，大部分是將室內重新隔間後出租，或大台北地區以外的學區、特定商圈套房，才能達到此一水準。
＊區域行情哪裡找？
成屋成交價
◎信義房屋 www.sinyi.com.tw（唯一上市房仲）
游標移至首頁上方「買房子」，在下拉選單中點選「查成交行情」→設定搜尋地址房屋類型日期區間後按「搜尋」→可得知包括地址成交價屋齡建坪等資訊。
◎永慶房仲網www.yungching.com.tw（成交行情最新）
在首頁左方點選「房價行情查詢」→輸入房屋地址後按「查詢」→顯示周遭500公尺成交行情表，可得知房屋型態門牌總價建坪建坪單價與屋齡等資訊，也可參考歷年行情走勢圖待售行情分布圖。
◎吉家網www.t-mls.com（蒐集1,800家房仲資料）
點選首頁上方「成交行情」下的「免費查詢」→輸入欲查詢縣市路段與查詢期間，按「確認查詢」→出現包括物件位置建坪成交總價單價與物件類別等資料。
◎內政部地政司全球資訊網 www.land.moi.gov.tw（資料來源多元，如當事人、房仲、代書……）
打開首頁左側「地政相關系統查詢」，在子項目中點選「房地產交易價格」→輸入欲查詢縣市，選取最新一季房地交易資料→出現街道名稱用途類別構造種類土地使用分區移轉土地及房屋面積總價等資訊。
租金行情
◎台灣租屋網 www.twhouses.com.tw
首頁左方，可以用地標捷運站明星學區等分類快速查詢。以點「台北市捷運」為例→挑選欲查詢站名→得知地址租金坪數用途照片等資訊。
◎591租屋網www.591.com.tw
在首頁點選「出租」→輸入縣市路段→得知該區域出租物件→點選條件符合物件→秀出房屋租金格局用途型態附近交通等資訊，並有近5個月租金行情可供參考。
法拍屋拍定價
◎司法院法拍查詢服務 www.judicial.gov.tw/db/alx.asp
挑選「執行拍賣法院」後按查詢→「拍賣標的」選房屋，「拍賣程序及結果」選拍定價格，然後按查詢→輸入查詢條件→得知拍賣日期縣市房屋地址面積拍賣底價拍定價格等資訊。
◎山水法拍屋搜尋引擎www.104bid.com.tw
首頁點選「條件式搜尋法拍屋」→輸入所需條件→得知法拍屋類型地址面積底價拍次等資訊。
＊專家意見
戴德梁行總經理顏炳立：2公式算出合理價


2公式算出合理價
政治大學地政系教授張金鶚：法拍屋價格最透明
國內沒有機構能夠統計公平公正公開的房屋成交資料，因此，具備拍定價格的法拍屋，反而最具價格透明度，也能適時反映市場行情。

◎出生：1978年
◎現職：房地產課程講師
◎著作：《房地產賺錢筆記》
◎房地產資歷：4年，經手約30筆，總獲利約1,000萬元
◎買屋成績單：買市價5～7折，以9折價賣出

建議
多方蒐集資料，透過各種方法計算合理價格後，再交叉比對，確保自己買屋不吃虧