撰文者:胡釗維
法拍屋雖然便宜,但一想到申訴無門的狀況屋,就令人卻步。張崐崘憑著投標逾二十次的經驗,練出一套避麻煩、撿珍寶的心法。


張山昆山侖認為,懂得訣竅,買法拍屋也能安心又划算。
想買便宜房子,另一個途徑是購買法拍屋,但多數人認為,買法拍屋手續繁雜、限制多,又可能碰上屋主蓄意破壞或賴著不走情形;其實,若能掌握訣竅,並不盡然。
本身是地政士的張崐崘有購買法拍屋超過二十次的經驗。他曾買到特拍(第四拍)房子,購入價格僅市價的三成,一年後轉手賣出,讓他賺了三倍。
他指出,買法拍屋等同撿便宜的觀念已經逐漸普遍,如今法拍屋拍賣會場上,很少有流標或低於市場行情七成的房子,但一般而言,法拍屋仍至少便宜近一成五。
如何避免產權糾紛、海砂屋或凶宅? 鎖定法院點交屋,探訪鄰居
多數人對法拍屋最害怕的印象是,因產權不清或標的物仍有人居住,得標者還得費盡心力處理後續事宜。對此,張崐崘指出,自住者若有意購買法拍屋,應鎖定法院「點交」,並在使用情形欄目中註明「抵押權拍定後均塗銷」的房屋,這意味著,法院會處理好再交給得標者,比較有保障。
雖然法院不點交的法拍屋,常會有拍賣底價只有市場行情五成的情況,但自住者不要因小失大。張崐崘舉親身例子指出,他曾貪便宜買下一間不點交的法拍屋,「後來為了將一群牛鬼蛇神請出自己的房子,花的錢超過市場行情,還浪費快一年的時間。」事實上,就算是法院點交的拍賣屋,偶爾仍可能碰上屋主不願搬離的情形,張崐崘透露一個確認空屋的小撇步,就是在拍定前去調閱該屋子的水表及電表,按照水電用量,幾乎就能確認是否為空屋。
法拍屋在拍定前無法入內查看,是讓自住客卻步的另一個原因。要提前知道房屋情形,一般做法多是拜訪鄰居並入內看屋。張崐崘建議,由於鄰居常會不堪其擾,因此,要盡可能「搶頭香」,且最好是由女性出面表達誠意,鄰居較願意開放參觀。
投標者最擔心碰上的凶宅、海砂屋或輻射屋,只要多做功課,都能夠避免。張崐崘指出,如果發現鄰居牆壁上有白色結晶物產生,甚至出現水泥塊或鋼筋外露等現象,就要當心是海砂屋;也可請輻射防護協會鑑定是否為輻射屋,以約三十坪物件來看,大約收費三千元。至於是否為凶宅?多向鄰居或當地派出所打聽,通常就能得知。
進入法拍會場,投標價的高低是一翻兩瞪眼的事,因此,如何以最高價標得,又不至於較第二高價者超出太多,可就是個大學問。
自住客如何打敗投資客得標? 以市場行情八七折出價,成交機會大
張崐崘舉例,一間投標底價一千萬元、市場行情一千三百萬元的法拍屋,對投資客來說,其投資成本為投標底價兩成的保證金,即兩百萬元;再加上得標後重新裝潢花費與其他費用(包括契稅、代書費與銀行代墊費等)約一百萬元,合計約三百萬元。這意味著,若以二五%投資報酬率來計算,投資客購買這間法拍屋所設定的獲利目標為七十五萬元。
想達到此獲利目標,投資客必須以市場行情減去七十五萬元,再扣掉重新裝潢花費與其他費用約一百萬元標得法拍屋才行。也就是說,這間市場行情一千三百萬元的法拍屋,通常投資客的最高投標價會定在一千一百二十五萬元;自住客只要以略高於該價格出價,通常勢在必得。張崐崘表示,若懂得這道理,自住客多半可用相當於市場行情價的八七折買下法拍屋,若是碰上流標的法拍屋,則折扣還更多。他指出,法拍屋的一拍價格會比市價低兩成,流標再進行第二次投標的話,又會再低兩成,「等到第三拍或特拍(第四拍)時,甚至可能用不到市價一半的好康價格買到房子。」
他也提醒,如果自住者不願花時間尋找合適的法拍屋,也可委託代標公司處理,雖然通常要收取投標底價的一%至五%做為佣金,但得標率較高,也更有保障。
*法拍訣竅
1.鎖定法院點交,註明「抵押權拍定後均塗銷」的房屋
2.拍定前先調閱該屋子的水表及電表,按照水電用量,確認為空屋
3.碰上流標的法拍屋,折扣會更多,特拍的房子甚至不到市價一半
創作者介紹

瞎米哥的狂放世界

linchayane 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()